معاون قضایی دادگستری استان ایلام گفت: دعاوی ثلاثه‌ای که در خصوص قولنامه تحت عناوین اثبات مالکیت یا احراز مالکیت، تنفیذ معامله و اصالت سند معامله در دادگاه‌ها مطرح می‌شود، قابلیت رسیدگی ماهوی ندارند.

به گزارش وکالت دات اینفو به نقل از ایسنا ، مراد مقصودی درباره برخی قولنامه‌های مالکیت اظهار کرد: دعاوی ثلاثه‌ای که در خصوص قولنامه تحت عناوین اثبات مالکیت یا احراز مالکیت، تنفیذ معامله و اصالت سند معامله در دادگاه‌ها مطرح می‌شود ...

هر روز به ميزان خريد و فروش املاک اضافه مي‌شود. رويه به اين صورت است كه ابتدا خريدار و فروشنده با يكديگر قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌‌اي تنظيم مي‌كنند و بعد از اين مرحله فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مبادرت به انتقال رسمي ملک به نام خريدار كند. اما برخي از فروشندگان زير بار انتقال رسمي ملک نمي‌روند. در اين‌جا خريدار مجبور به طرح دعواي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي به نام خود مي‌شود. حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم ...

پرسش کننده : آقای محمد باقر

تاریخ پرسش : 22 خرداد 1393

متن پرسش : با سلام

من پارسال یه پراید از دلال خریدم قولنامه رو تو بنگاه تنظیم کردیم و هزینه خرج سند و ... به عهد فروشنده بود اما دراینجا دلال وکالت داشت و تاریخ وکالت هنگام خرید 10 روز مونده بود. من چون فرهنگیم فرصت نکردم برم و روز آخر تعویض پلاک قبول نکرد پلاکو بنامم. هر چه دنبال صاحب اصلی پراید گشتم از شماره تلفن و ... بجایی نرسیدم. یه سال گذشت رفتم صاحب پلاکو زاهدان پیدا کردم گفت پانصد هزار میگیرم تا امضاء کنم به دروغ گفت من روزنامه کردم و از کارم افتادم و کلاً گفت من با شما کاری ندارم من ماشینو به دلال فروختم. حالا در این بین دلال رفت از زاهدان یه وکالت از محضر گرفت که یکی دیگه امضاء کرده بود و بدون امضای من مستقیماً از نام صاحب پلاک به من وکالت بود من وقتی به تعویض پلاک جریانو گفتم کامپیوترو چک کردن گفتند تو چیکار داری اون روزنامه که نکرده وکالت که أماده هست سریع بیار برات تعویض پلاک کنم و انجام دادم ولی هنوز سند به نام صاحب پلاک هست. از یه طرف صاحب پلاک گفته من شکایت میکنم و با من تماس نگیر از طرفی دلال هم میگه به من ربطی نداره می خواستی موقع که وکالت باطل نشده بود بری و هر دو جوابمو نمیدن.در صورتی که من ماشینو به نام دلال از بنگاه گرفتم و مخارج سند و ... به عهده او هست و اسمی از وکالت تو قولنامه ذکر نشده و هیچ اشاره ای نداره .خواهشمندم از جنابعالی بفرمایید من چیکار کنم؟ برای سند و جواب شاکی چیست؟ با دلال چیکار کنم برای سند؟ ...

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد عقد بیع می‌کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و ... مبادرت به بیع می‌کند ...

قولنامه نوشته اى است غالباً عادى حاكى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى كه ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه یك عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با این عمل، حقوق و تكالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد كنند مضاف بر این كه ماده ۱۰ قانون مدنى كه مبتنى بر اصل آزادى قرارداد هاست عمل آنها را به رسمیت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. براى پى بردن به ماهیت واقعى قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاى یكى از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدى یكطرفه باشد. در این قبیل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم الوفا نیست. آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى كه قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد كه یك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یك قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممكن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد كه دلالت نماید بر این كه قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید .

تحلیل معامله معارض با قولنامه

نویسند و محقق:ناصر رهبر

مقدمه

در روزگار ما بحث مربوط به وعده بیع یا قولنامه از مسائل بحث برانگیز در بین محاکم و حقوقدانان کشور و حتی عرف جامعه بوده و است ، اسناد عادی که اشخاص برای خرید و فروش املاک خود می نویسند یکی از دشواریهای جامعه ما شده به طوری که حتی دیدگاه قضات ما نسبت به حجیت این اسناد با شک و تردید می باشد برای همین هم رویه قضایی نیز درباره ماهیت و آثار قولنامه مشخص نبوده و هر محاکم تفسیر جداگانه ای از قولنامه را برای خود داردالبته شاید علت این ابهامات به دلیل پیشبینی نشدن قولنامه در قانون مدنی برگردد ،رویه قضایی هم با توجه به عدم تسلط دادرسان جوان به فن تفسیر قابل اعتماد به نظر نمی رسد ، توجه کوتاه به آرای صادره در مورد قولنامه خود موید این است که بیشتر قضات ما هنوز در شناخت فلسفه قولنامه دچار تردید شده اند پس ناچار باید نظر علمای حقوق را در تفسیر این سند برگزید ولی با مراجعه به نظرات دکترین هم راه حل قضییه برای ما آشکار نمی شود ، وجود تعارضهای شدید بین نظرات و... نمی تواند محملی برای شناخت این سند باشد .هدفی که ما در این مقاله داریم بررسی نظرات دکترین حقوقی در ارتباط با معامله معارض با قولنامه است که در حال حاظر ،امر آشکار در جامعه ما می باشد که افرادی همزمان چند قولنامه را با افراد مختلف می بندد که خود ناشی از ضعف اخلاق در بین اینگونه افراد می باشد در مذهبی که بر قول افراد تاکیدشده و فرموده اوفوا بالعقود چرا چنین مردمانی اینگونه هتک حرمت نموده و زیر قول و وعده خود می زنند اینها باید آسیب شناسی بشود که این امر از حوصله این مقاله خارج است .این مقاله در دو گفتار تدوین شده است ،که در گفتار اول قولنامه و آثار آن بررسی می شود و در گفتار دوم که انگیزه اصلی نگارش مقاله است بررسی معامله معارض با قولنامه از دیدگاه علمای حقوق و حقوق موضوعه می باشد.

در رسیدگی به دعوای تنفیذ، برخی محاکم در راستای بررسی عناصر و ارکان معامله گام برمی‌دارند و هدف آنها احراز قصد و رضای طرفین معامله در نفس معامله است. فلسفه دادرسی در چنین دعوایی آن است که مشخص شود قرارداد در گهواره قانون نشو و نما کرده است یا خیر و آیا از پشتیبانی قانون و قانون‌گذار برخوردار خواهد بود؟ در صورت حصول علم به صحت و سلامت ارکان معامله، دادگاه حکم به تنفیذ آن صادر خواهد کرد.

مدت زمانی است که بعضی از دادگاه‌ها با استناد به قواعد فقهی از جمله قاعده "اصاله الصحه" اصل را بر صحت قراردادها و توافق‌ها می‌گذارند و هرکس را که مدعی خلاف این امر است، مسئول اثبات ادعایش می‌دانند. پس قرارداد مهر تأیید و اصالت را بر تارک خود دارد و نیازی نیست که پیرامون صحت و اصالت آن تحقیق و تدبر به عمل آید؛ چراکه نتیجه‌ای بیش از تحصیل حاصل را در پی ندارد. در راستای این استدلال و به استناد محتوای قانون اساسی از جمله اصول 156 و 167، وظیفه دادگستری صرفاً رسیدگی به آن دسته از دعاوی عنوان می‌شود کـه جـنـبه قضایی و ترافعی دارند و نتیجه رسیدگی رفع خصومت و حل و فصل دعاوی می‌باشد. براین‌اساس، طی طریق در وادی تنفیذ و اصالت قولنامه، خارج از حد و ثغر اقلیم دادگستری می‌نمایاند و امر جداگانه‌ای به نظر می‌رسد که رسیدگی به آن فاقد جنبه ترافعی و قضایی است. چنانچه قائل به این دیدگاه باشیم که پدیده‌ای که اصل بر وجود آن است و موجود است، نیازی به اثبات و وجوب ندارد و فی حد ذاته اصیل است، در این صورت اظهارنظر درخصوص تنفیذ امری اضافی بوده و باری افزون بر دوش دادگستری می‌نهد. ازاین‌رو ورود بـه مـاهـیـت صـحـت و اصالت خارج از صلاحیت دادگستری است و قرار عدم استماع دعوا بر جبین این دعاوی می‌چربد. گرچه این استدلال متین است؛ اما نباید فراموش کرد که مطابق اصل 159 قانون اساسی، وظیفه اصلی قوه قضاییه رسیدگی به تظلم‌ها و شکایت‌ها، تحقق بخشیدن به عدالت، حل و فصل دعاوی و رفع خصومت‌ها و اخذ تصمیم شایسته است تا مانع اجحاف حقوق فردی و عمومی باشد.  ‌

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.

▪ آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

▪ اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.