آشنايي با کميسيون ماده 100

کميسيون هاي ماده صد از نظر صلاحيت محلي به کليه تخلفات ساختماني واقع در محدوده قانوني و حريم هر شهر رسيدگي مي کنند و ظاهر عبارت ذیل ماده صد نيز دلالت بر اين امر دارد . براي تفکيک اراضي طبق ماده 11 قانون شهرداريها اداره ثبت و دادگاهها مکلفند در هنگام تقاضاي تفکيک اراضي واقع در محدوده و حريم شهر، تفکيک را طبق نقشه اي که قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد انجام دهند نقشه اي که مالک براي تفکيک زمين خود تهيه و براي تصويب به شهرداري در قبال رسيد تسليم مي کند بايد حداکثر ظرف مدت دو ماه از طرف شهرداري تعیین تکليف قطعي و کتباً ابلاغ شود .

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وکالت دات اینفو ، معابر و شوارع عمومي که در اثر تفکيک اراضي احداث مي شوند متعلق به شهرداري است و شهرداري در قبال آن به هيچ عنوان وجهي به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد .

هرگونه تفکيک غير مجاز عرصه و اعيان در حيطه صلاحيت کميسيون هاي ماده صد بوده و با آن برخورد مناسب صورت خواهد پذیرفت.

مستفاد از تبصره يک ماده صد قانون شهرداريها

مالکين اراضي و املاک واقع در محدوده شهر و يا حريم آن مي بايست قبل از هر گونه عمليات عمراني يا تفکيک اراضي و شروع ساختمان از شهرداري مجوز اخذ نمايند.

شهرداري مي بايست در مواردي مانند :

1- ساختمانهاي بدون پروانه

2- ساختمانهاي بر خلاف مفاد پروانه

به وسيله مأموران خود (پليس ساختمان) اعم از آنکه در زمين محصور يا غير محصور باشد ، محل را پلمپ و ظرف مدت يک هفته تخلف را به کميسيون ماده صد گزارش نمايد .

ترکيب اعضاء کميسيون ماده صد : 

1- نماينده وزارت کشور (يک نفر)

2- نماينده دادگستري - قاضی  (يک نفر )

3- عضو شوراي اسلامي شهر (يک نفر )

4- نماينده شهرداري بدون حق رأي (يک نفر) – به عنوان دبیر جلسه

توجه : ملاک اعتبار آراء کميسيون ، نظر اکثريت اعضاء است (2 به 1)

رعايت مراتب از جانب کميسيون ماده صد :

1- رعايت مهلت ده روزه جهت ارائه دفاعيات از سوي متخلف.

2- مهلت يک ماهه جهت اخذ تصميم توسط کميسيون.

3- مهلت حداکثر 2 ماهه جهت قلع بناي صادره توسط کميسيون.

شهرداري مکلف است تصميم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد شهرداري رأساً اقدام کرده و هزينه آن را طبق مقررات آئين نامه اجراي وصول عوارض از مالک دريافت خواهد نمود.

اهم آراء صادره کميسيون ماده صد 

1- قلع و تخريب مستحدثات – به استناد تبصره يک ماده صد

2- جرائم نقدي در صورت عدم ضرورت قلع بنا – به استناد تبصره هاي 2 و 3 و 4 و 5

ماده صد

تبصره 1 : در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداري احداث يا شروع به احداث نمايد به تقاضاي شهرداري موضوع در کميسيونهایي مرکب از نماينده وزارت کشور به انتخاب وزير کشور و يکي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يکي از اعضاي شورای شهر به انتخاب شورا مطرح مي شود. کميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مي نمايد که ظرف ده روز توضيحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور، کميسيون مکلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري که بدون حق رأي براي اداي توضيحات شرکت مي کند ظرف مدت يک ماه تصميم مقتضي برحسب مورد اتخاذ کند. در مواردي که شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي کند مکلف است حداکثر ظرف مدت يک هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در کميسيون مذکور مطرح نمايد، در غير اينصورت کميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد کرد.  

در صورتي که تصميم کميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي که نبايد از دو ماه تجاوز کند تعيين مي نمايد.

شهرداري مکلف است تصميم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد شهرداري رأساً اقدام کرده و هزينه آن را طبق مقررات آئين نامه اجراي وصول عواض از مالک دريافت خواهد نمود (اصلاحي به موجب قانون مصوب 17/5/1352) .   

تبصره 2 : در مورد اضافه بنا مازاد بر پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسکوني  کميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا با توجه به موقعيت ملک از نظر مکاني (در بر خيابان هاي اصلي يا فرعي و يا کوچه بن باز يا بن بست) رأي به اخذ جريمه اي متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي تعيين کند و شهرداري مکلف است براين اساس نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد.

(جريمه نبايد از حداقل نيم برابر کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر مترمربع بيشتر باشد) در صورتي که ذينفع از پرداخت خودداري نماید شهرداري مکلف است مجدداً پرونده را به همان کميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب بنمايد و کميسيون نيز در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود.(اصلاحي مصوب 27/6/1358).

تبصره 3 : در مورد اضافه بنا مازاد بر پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي تجاري و صنعتي و اداري کميسيون مي تواند درصورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملک از نظر مکاني (در بر خيابان هاي اصلي يا فرعي و يا کوچه بن باز يا بن بست) رأي به اخذ جريمه اي که متناسب با نوع استفاده فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي تعيين کند و شهرداري مکلف است براين اساس نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد.(جريمه نبايد از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتي براي هر متر مربع بيشتر باشد)

در صورتي که ذينفع از پرداخت خودداري نماید شهرداري مکلف است مجدداً پرونده را به همان کميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب بنمايد و کميسيون نيز در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره 4 : در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه در صورتي که اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد کميسيون مي تواند با صدور رأي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز به يک دهم ارزش معاملاتي ساختمان در بناهاي مسکوني و در بناهاي تجاري و صنعتي و اداري بدون پروانه ، يک دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان در صورتيکه ساختمان ارزش دريافت سر قفلي داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بيشتر شود، اقدام نماید.

تخلف عدم استحکام بنا :

نظارت شهرداري بر عملکرد مهندسين ناظر مي تواند از احداث بناي غير مستحکم نیز جلوگيري کند.

الف) رأي به اصلاح و رفع عيب در صورت امکان : در صورتي است که نقصان راجع به عدم استحکام از لحاظ فني ، قابل رفع باشد کميسون رأي به رفع نقص يا تعيين مهلت مناسب مي دهد.

ب) رأي به تخريب بناي غير مستحکم : چنانچه از لحاظ فني امکان تقويت و تحکيم ساختماني نباشد و يا ذينفع به مفاد رأي صادره در مورد رفع نقص در مهلت تعيين شده عمل نکند مسلماً رأي به قلع و قمع بنا صادر و به مرحله اجرا گذارده خواهد شد ، آنچه مسلم است  اينکه در هيچ حالتي کميسيون نمي تواند با صدور رأي بر پرداخت جريمه موجبات بناي ساختمان غير مستحکم را که خطرآفرين است فراهم نمايد .

تخلف عدم استحکام بنا بيش از هر تخلف ديگري نياز به کسب اهل خبره دارد ، چنانچه در موضوع گزارش شهرداري راجع به عدم استحکام بنا بين شهرداري و ذينفع اختلاف نظر وجود داشته باشد به خصوص وقتي که مهندس ناظر ساختمان گزارش شهرداري را در اين مورد قبول نداشته باشد و از ناحيه مالک يا مهندس نسبت به آن اعتراض شود تنها راه چاره ، ارجاع به کارشناس دادگستري ملاک عمل خواهد بود .

تبصره 5 : در مورد عدم احداث پارکينگ يا احداث و غير قابل استفاده بودن و عدم امکان اصلاح آن کميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پارکينگ رأي به اخذ جريمه اي که حداقل يک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر متر مربع فضاي از بين رفته پارکينگ باشد صادر نمايد (مساحت هر پارکينگ جهت اولين واحد 15 متر مربع و جهت واحد هاي ديگر با احتساب گردش 25 متر مربع مي باشد) شهرداري مکلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد.

به استناد بند 24 ماده 55 شهرداري ها در هنگام صدور پروانه مي بايست نوع استفاده از ساختمان قيد گردد در صورتي که بر خلاف مندرجات پروانه ساختماني مالک  در منطقه غير تجاري محل کسب يا پيشه و يا تجارت دائر نموده يا افزايش دهد تخلف در کميسيون ماده صد مطرح و رأي به تعطيلي و پلمپ و تبديل به حالت اوليه برابر پروانه (مجاز) با تعيين مهلت مناسب که نبايد از 2 ماه تجاوز نمايد صادر می گردد و چنانچه توسط مالک فک پلمپ کند به مجازات مقرر شده در قانون محکوم مي شود و محل کسب مجدداً پلمپ مي گردد.

تبصره 6 :

تخلف عدم رعايت عقب نشيني

رشد جمعيت ، افزايش وسائط نقليه موتوري ، خدمات دهي عمومي در کمترين زمان و در تمام مکانها ، پيشرفت تکنولوژي و ساير موضوعات حمل و نقل سبب توسعه معابر شده است بنابراين امکان ارائه خدمات در زمان مناسب ايجاب مي کند که ضوابط مربوط به معابر در هنگام تفکيک زمين ها و احداث بنا رعايت گردد .

در مورد تجاوز به معابر شهر مالکين موظف هستند در هنگام نوسازي بر اساس پروانه ساختماني و طرح هاي مصوب رعايت برهاي اصلاحي را بنمايد در صورتيکه بر خلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزي در اين مورد انجام گيرد شهرداري مکلف است از ادامه عمليات ساختماني جلوگيري و پرونده امر را به کميسيون ارسال نمايد. در ساير موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان رسيدگي به موضوع در صلاحيت کميسيون هاي ماده صد است.  

تخلف احداث بنا در کاربري غير مجاز (تغيير کاربري)

نوع کاربري زمين در مناطق مختلف شهري در طرح جامع يا هادي آن شهر تعيين مي شود و تغييرات جزئي آن به وسيله کميسيون ماده 5  قانون تأسيس شورايعالي شهرسازي و معماري صورت مي گيرد. 

هنگام تصويب نقشه ساختماني و اعطاء پروانه نوع کاربري ساختمان مطابق با محتواي طرح هاي مصوب راجع به نوع کاربري معين در پروانه درج مي شود. در صورتي که بر خلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غير تجاري محل کسب و پيشه داير شود شهرداري مورد را در کميسيون مطرح مي نمايد کميسيون ماده صد در صورت احراز تخلف بر اساس بند 24 ماده 55 قانون شهرداريها حکم به تعطيل و تبديل به کاربري مجاز را خواهد داد.

تبصره 7 : مهندسان ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عمليات اجرايي ساختمان که به مسئوليت آنها احداث مي گردد از لحاظ انطباق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن بصورت مداوم نظارت کرده و در پايانکار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه ها و محاسبات فني را گواهي نمايند هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اطلاع ندهد ، شهرداري مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسي ساختمان منعکس نمايد. شوراي انتظامي موظف است مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماري و ساختمان حسب مورد و با توجه به اهميت موضوع به شش ماه تا سه سال محروميت از کار و در صورت تکرار تخلف که منجر به صدور رأي تخريب گردد به حداکثر مجازات محکوم و درج در پرونده گردد و در يکي از جرائد کثيرالانتشار اعلام گردد. شهرداري مکلف است تا صدور رأي محکوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کميسيون ماده صد به مدت 6 ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه جهت اخذ پروانه ساختماني خودداري نمايد و مأموران شهرداري مکلفند درمورد ساختمانها نظارت کامل داشته باشند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نکنند و يا در مورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصيري شوند طبق مقررات قانون به تخلف آنان رسيدگي مي شود و در صورتي که عمل ارتکابي مهندسان ناظر و مأموران شهرداري واجد جنبه جزائي هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.

در مواردي که شهرداري مکلف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود مي تواند با استفاده از مأموران پلیس ساختمانی خود و در صورت لزوم مأموران انتظامي براي متوقف ساختن عملیات ساختماني اقدام نمايد (مصوب اصلاحي 27/6/1358).

تبصره 8 :  دفاتر اسناد رسمي مکلفند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمانها گواهي پايانکار ساختمان و درمورد ساختمانهاي ناتمام گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را که توسط شهرداري صادر شده باشد را ملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايند .

در مورد ساختمانهايي که قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقي به ماده صد قانون شهرداريها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از يد مالک خارج شده باشد در صورتيکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهي عدم خلاف يا برگ پايانکار ساختمان الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلامانع مي باشد.

در مورد ساختمانهايي که قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتيکه اضافه بناي جديدي حادث نگرديده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالکيت انجام معامله بلامانع خواهد بود.

تبصره 9 : ساختمانهايي که پروانه ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده باشد از شمول تبصره يک ماده صد قانون شهرداريها معاف مي باشند(الحاقي مصوب 27/6/1358 ).

تبصره10 : در مورد آراء صادره کميسيون ماده صد قانون شهرداريها هرگاه شهرداري يا مالک يا قائم مقام مالک از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأي اعتراض نمايد مرجع رسيدگي به اين اعتراض ، کميسيون ماده صد خواهد بود که اعضاء آن غير از افرادي مي باشند که در صدور رأي قبلي شرکت داشته اند که رأي اين کميسيون قطعي است( الحاقي مصوب 27/6/1358 ). 

تبصره 11 : آْئين نامه ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب شوراي شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست که اين آئين نامه سالي يکبار قابل تجديد نظر خواهد بود.

آشنايي با نحوه تنظيم و ارائه دفاعيات توسط مالک يا ذينفع :

1- دفاعيه در مرحله بدوي: 

الف) در جهت تسريع در امر پاسخگوئي در هنگام مراجعه به همراه داشتن اخطاريه و کارت شناسائي معتبر الزامیست .                                                                                                                

ب) مالک/ذينفع مي بايست دفاعيات خود را در فرم مخصوص تنظيم و به دبيرخانه کميسيون و يا شهرداري مناطق ارائه نمايد که در اين حالت بدون رعايت مهلت ده روزه پرونده در کميسيون قابل طرح بوده و در امر طرح تسريع خواهد شد.

ج) درصورت ارائه دفاعيه توسط وکيل يا مستأجر و به انضمام وکالتنامه, مبايعه نامه و مدارک مثبته انتقال مالکيت ضروري خواهد بود.

د) اگر چه ماده صد در قانون شهرداريها براي حضور متخلفين جايگاهي نديده است اما مالکين در موارد لزوم بيان نکات حقوقي و فني با تشخيص رياست دبيرخانه کميسيون ماده صد و ارائه مدارک مثبته با تکميل فرم مخصوص به کميسيون دعوت مي گردند همچنين در پرونده هاي داراي رأي ديوان عدالت اداري حضور مالک يا ذينفع در کميسيون با تقاضاي وي بلامانع است.

2- اعتراض در مرحله تجديد نظر به استناد تبصره 10 ماده صد:

هرگاه شهرداري يا مالک يا قائم مقام او از تاريخ رأي ظرف 10 روز نسبت به رأي اعتراض نمايند مرجع رسيدگي به اين اعتراض کميسيون ديگر ماده صد خواهد بود اين رأي قطعي و لازم اجراست.

الف) اعتراض به رأي بدوي در فرم مخصوص اعتراضيه فقط در محل شهرداري مناطق صورت مي گيرد.

ب) جهت آگاهي بيشتر در مورد نحوه تهيه و تنظيم اعتراضيه و مراحل قانوني آن مالکين مي توانند به اداره مهندسی بر ساخت و سازها یا مناطق شهرداری یا دبیرخانه کمیسیون مستقر در شهرداری مرکزی مراجعه نمايند .

پیام رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده صد :

از شهروندان عزیز تقاضا داریم قبل از خرید هرگونه زمین و یا ابنیه با مراجعه به شهرداری مربوطه از طرحهای توسعه آتی شهر شامل گذربندی ها ، کاربری ها و اطلاعات ملکی اطلاع دقیق یافته تا دچار مشکل نگردند. شهرداری آماده خدمت رسانی به شما عزیزان دراین زمینه می باشد. در بحث ساخت و سازها قبل از انجام هرگونه عملیات با مراجعه به شهرداری نسبت به اخذ پروانه ساختمانی اقدام تا انشاءا... دیگر شاهد تخلفات ساختمانی و ساخت و سازهای شبانه بدون رعایت موازین فنی ، معماری ، شهرسازی و بهداشتی نبوده و همه با هم در توسعه ، آبادانی و زیبایی شهر عزیزمان کوشا باشیم. آرمان ما رسیدن به شهری بدون تخلف است.

هادی قربانی - رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده صد شهرداری

فلو چارت عمليات اجرايي دبيرخانه کميسيون ماده صد شهرداري

                                                           V

                                                           V

                                                          V

                                                           V

                                                          بلي

                                                          V

                                                          V

                                                          V

                                                          V

                                                         V

توجه : شهروندان محترم در صورت مشاهده هرگونه پيشنهاد توسط افراد سودجو در قبال انجام امور اداري و اجرايي مي توانند مراتب را به اطلاع مديريت دبيرخانه کميسيون ماده صد و حراست شهرداري برسانند.

منبع : وکالت دات اینفو