درخواست فروش ملك غیرقابل افراز

زمانی كه یك ملك قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاك مشاع كه مقرر میدارد: «ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یك از شركاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود »در پی درخواست فروش از سوی یك یا چند نفر مالكین مشاع،دادگاه صرف یك دستور و اعلام به اجرای احكام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاك مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیان می دارد :«در صورت حكم قطعی برغیر قابل افراز بودن ملك،دادگاه شهرستان برحسب درخواست یك یاچند نفر از شركاءدستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.مدیر اجرا نسبت به فروش ملك بر طبق مقررات قانون اجرای احكام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام می نماید » نكاتی را كه در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از :

1- دستور فروش ملك غیر قابل افراز،با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذكور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حكم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حكم است.

2- تصمیمی كه دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ می نماید در قالب حكم یا قرار نیست ،بلكه دستور است و نظر به اینكه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره 455/7-8/12/66 چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملك مشاعی كه در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده،به دستور دادگاه فروخته می شود .لذا نیاز به صدور حكم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احكام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم كروكی وغیره رأساً اقدام نماید.
3- دستور فروش ملك غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محكوم بها است . اداره حقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره 1322/7 – 4/5/62 بیان داشته است : «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن ملكی كه به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریك از شركاء بدستور دادگاه فروخته میشود وبنابراین در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمی كند بلكه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محكوم بهاست .

4- در رسیدگی به تقاضای فروش ملك غیر قابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یك تخلف انتظامی محسوب می گردد.ذیلاً به یك نمونه رأی دادگاه عالی انتظامی قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عیناً درج می گردد:دادسرای انتظامی قضات به موجب كیفر خواستهای شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئیس دادگاه بروی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است : «علیرغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی واعلام اینكه دستور صادره قابل تجدید نظر نیست ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانونی بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالی انتظامی قضات پس از ابلاغ كیفرخواستها ووصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و كسب عقیده نماینده دادستان انتظامی قضات مبنی بر تقاضای صدور حكم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات ...به شرح ذیل مبادرت به صدور رای نموده است : رأی شماره 393 تا 391 – 21/9/85 با عنایت به صراحت ماده (4) قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مقرر می دارد :«حكمی كه به موجب تقسیم قعطی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یك از شركا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود » در ما نحن فیه می بایست دادگاه دستور فروش ملك را صادره می نمود و این دستور چون حكم نیست قابل تجدید نظر هم نمی باشد مع الوصف رئیس دادگاه بدوی برخلاف مقررات فوق ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حكم نموده و آنرا قابل تجدید نظر اعلام داشته ومستشاران دادگاه تجدید نظر هم بدون توجه به این امر باتعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی وارد درماهیت قضیه گردیده و رای صادر نموده اند كه تخلف است و دفاع قضات امر، موثر تشخیص داده نشد. بنابه مراتب هر یك از آقایان و مستشاران دادگاه تجدید نظر استان ورئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20 نظامنامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات ،بر توبیخ كتبی با درج در برگ خدمت محكوم می نماید رأی صادره قطعی است . در رأی دیگری از شعبه هفتم دادگاه تجدید نظر دادگستری استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتی از آن چنین آورده است«...به این ترتیب تصمیم دادگاه درخصوص مورد تصمیم قضایی در قالب حكم یا قرار تلقی نمی شود كه قابل تجدید نظر باشد به همین اعتبار مسئله قابل طرح و استماع دردادگاه تجدید نظر نمی باشد ....»

5- دستور فروش ،نظر به اینكه حكم نمی باشدبنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حكم از ناحیه احدی از شركا كافی به نظر می رسد،درذیل درج نشست قضایی در دادگستری بهشهر در مورد اینكه آیا چنین درخواستی از سوی محكوم علیه دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نمی باشد در این نشست قضایی چنین آمده است: « شخصی با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز یك قطعه زمین اعیانی می كند ،اداره ثبت آنرا غیر قابل افراز اعلام می كند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پس از بررسی و تعیین كارشناس بدلیل غیر قابل افراز بودن ،حكم به فروش آن صادر می كند ،رای قطعی می شود،خواهان (محكوم له) از درخواست اجرائیه خودداری ،اما محكوم علیه درخواست اجرائیه با توجه به ذی نفع بودن می كند آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟ اكثریت در نظریه اعلامی خود آورده اند:« وفق ماده 9قانون آیین نامه افراز دستور فروش به درخواست یك یا چند نفر صادر می شود و انجام عملیات فروش به در خواست هر یك از شركای مالی مشاع قابل تعقیب است و دادخواست محسوب نمی شود. برابر وحدت ملاك از مواد 326 و 317 امور حبسی درخصوص تقسیم تركه نیز این امر به درخواست هر یك از مالكین صورت می گیرد و باتوجه به ذینفع بودن محكوم علیه واین كه دادگاه مكلف به حل مرافعات و رفع خصومت است از اینرو درخواست اجرائیه از سوی محكوم علیه توجیه قانونی دارد . اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود آورده اند :« تنها محكوم له وخواهان می توانند درخواست صدور اجرائیه بنماید از اینرو وفق مقررات قانون اجرای احكام درخواست اجرائیه از سوی محكوم علیه امكانپذیر نیست . نظریه گروه: با توجه به وضعیت خاص دعوی افراز و ماده 4 آن كه به هریك از شركا حق داده كه پس از صدور حكم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن از دادگاه تقاضای فروش ملك را بنماید و ماده 9 آیین نامه قانون مزبور كه هیچ ترتیبی را مقرر نداشته، بنابراین باوجود حكم غیر قابل افراز بودن هر شریك ذینفع می تواند از دادگاه درخواست فروش ملك ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروش ملك را صادر می كند بدلالت قسمت اخیر این ماده مدیر اجرا نسبت به فروش ملك وفق مقررات قانون اجرای احكام مدنی اقدام و فروش ملك یا درخواست صدور اجرائیه نمی باشد .

6- واحد اجرای احكام مدنی پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز و مواد9 و 10 آیین نامه قانون افراز مكلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.

7- تقسیم وجوه نقد حاصله از فروش ملك غیر قابل افرازنظر به اینكه مشاع بین شریكان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،این مبلغ را بین مالكان تقسیم می نماید ،به همین جهت اجبار به فروش را نیز می توان نوعی تقسیم غیر مستقیم شمرد

پی نوشت :
نویسنده :حسین قربانیان كارشناس ارشد حقوق خصوصی
منبع: معاونت حقوقی و امور مجلس

برگرفته شده از سایت : موسسه حقوقی هامون