شرح مواد 147 و 148 قانون ثبت

مقدمه :
بعد از استقرار مشروطیت به منظور سامان دادن به مساله مالكیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی انبوه مربوط به اسناد تنظیمی راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلی برای دولت مطرح بود در اردیبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصویب كرد پس از اندك زمانی نارسایی قانون مزبور هویدا شده و اندیشه ترمیم نارساییهای آن قوت گرفت. به همین منظور در فروردین ماه 1320 قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصویب مجلس چهارم گذشت. این قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختیاری نیز شهرت یافت. قانون مزبور در سالهای 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكمیل گردید و بعضی از مقررات آن نیز نسخ شد تا اینكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصویب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخیر كه تاكنون نیز مایه اصلی مقررات ثبت اسناد و املاك كشور می باشد در خلال سالهای بعد به مرور تغییراتی داده شد و موارد جدیدی به آن الحاق و بعضی مواد نیز اصلاح یا تكمیل و یا نسخ گردیده است . هدف از این همه جرح و تعدیلها ، كاستن از اختلافات ملكی وافزودن بر اعتبار اسناد مالكیت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهری افزایش چشمگیر مهاجرت روستاییان به شهرها كه موجب افزایش قیمت زمین و مطرح شدن آن به عنوان كالایی گران قیمتو كمیاب بود باعث توجه خاص عده ای فرصب طلب به مسأله زمین و تصرف بخشی عمده ای از اراضی مستعد جهت احداث واحدهای مسكونی در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز این دو عامل متضاد از یك طرف ووجود قوانین دست و پاگیر كه هر كی به نحوی نقل و انتقالات اراضی را ممنوع می ساخت از طرفدیگرباعث ظهور مسائل جدید و ایجاد نابسامانی بسیاردر امور ثبتی و حقوقی و مراجعات فراوان متصرفین صاحبان اعیانی و مالكین عرصه به مراجع قضایی و مطرح شدن دعاوین متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ریختن نظم معاملات و امور جاری دفاتر اسناد رسمی می گردید:به نحوی كه راه حلهای قانونی موجود به لحاظ محدودیت دایره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوی نیاز هیا مورد اشاره نبود وپیش بینی راه حلهای جدید و باز نگری جدی در ضوابط موجود را اقتضا می كرد:
لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه ای در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقی به مجموعه قانونی ثبت 1311 اضافه گردید و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گردید: اما دیری نپایید كه به دلیل تحولات مهم اجتماعی ناشی از انقلاب اسلامی و تغییرات اساسی در بافت شهری و روستایی كشور باز هم نارسایی این مقررات آشكار شد . در نتیجه روند اصلاح و ترمیم مقررات حاكم به همین جا متوقف نشد زیرا استفاده از مزایای قانون محدود به چند منطقه معین ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره میلیونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همین جهت روز به روز لزوم تجدید نظر در قوانین بیشتر احساس می شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره ای انداخت. در نتیجه سالهای 1375 و 1370 مقررات دیگری یه ترتیب تحت عناوین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصویب رسید و تا حدودی مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخیر التصویب كه مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علی رغم آیین نامه اجرایی مفصلی كه طی 42 ماده در تاریخ 21/2/70 به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه رسیده و به بیان روش اجرای مقررات قانون پرداخت و معذلك بسیاری از احكام و یا موضوعات مندرج در متن قانون یا آیین نامه نیاز هب تجزیه و تحلیل داشت.بدین لحاظ برای حل مشكلاتی كه درباره این قانون از حیث رسیدگی به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفت.
نویسندگان این مقاله كوشیده اند تا با استفاده از تجربیات ذیقیمت كارشناسان حقوقی و ثبتی و قضات دادگستری كه سالهای متمادی در هیأتهای نظارت و یا حل اختلاف موضوع قوانین ثبت فعال بوده و همچنین با اتكا بر آرای مهم دیوان كشور و اداره حقوقی دادگستری و نظریات حقوقدانان برجسته قانون وآیین نامه آن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و گوشه های تاریك و مبهم مقررات مزبور را روشن كرده و برای مجریان محترم این مقررات در سطح كشور موجبات اشراف كامل تر به ابعاد را فراهم نمایند.
امید است این خدمت ناچیز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقی و ثبتی تهیه كنندگان این مقاله را از نظریات خود بی بهره نسازند.
هدف از تصویب قانون.
با مقایسه این قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت مصوب سالهای 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصویب قانون مزبور عمدتاً موارد زیر می باشد.
1 - تعیین وضع ثبتی اعیان املاكی كه اشخاص تا تاریخ 1/1/70 بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند كه به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است.
2 - تعیین وضع ثبتی املاك زیر:
الف - اراضی كشاورزی:
ب - نسقهای زراعیی؛
ج - باغات اعم از شهری و غیر شهری؛:
د - اراضی خارجی از محدود شهر و حریم آن كه:
اولاً : اشخاص تا تاریخ 1/1/70 خریداری نموده اند.
ثانیاً : مورد بهره برداری متصرفین باشد.
ثالثاً : به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالكیت برای آنها میسر نبوده است.
تفاوت بند 1و 2 فوق در این است كه در بند 1 ملاك ایجاد اعیانی قبل از 1/1/70 می باشد و تارخی معامله اصولاً مورد نظر نیست. هدف این بوده است كه وضعیت ثبتی اعیان املاكی كه تا تاریخ 1/1/70 ایجاد شده و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است روشن گردد. در حالی كه در قسمت دوم ملاك عمل انجام معامله تا تاریخ 1/1/70 می باشد.
3 - تعیین تكلیف نسبت به انتقالاتی كه به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز می باشد( بند 2 ماده 147)
4 - تعیین تكلیف نسبت به املاكی كه مالكین عرصه و اعیان از یكدیگر جدا بوده و در مورد معامله اكثراً اعیان ملك می باشد.( بند 3 ماده 147)
5 - تعیین تكلیف نسبت به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه (تبصره 2 ماده 148)
6 - تعیین تكلیف نسبت به اعیان ایجاد شده در اراضی دولت و شهرداری (تبصره 3 ماده 148)
7 - تعیین تكلیف نسبت به املاكی كه سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالك متصرف است ( تبصره 4 ماده 148)
بنا براین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیتهای خارجی موجود در جامعه و تعیین تكلیف برای انبوهی از خانه ها باغات نسقهای زراعی و ارضی خارج از محدوده شهرها بود كه فاقد سند رسمی بودند و نیز حل مشكلاتی كه دارندگان این قبیل املاك با آن مواجه بودند.چه با اینكه این قبیل مالكین ملكی را خریداری و در آن هزینه هایی نموده و مورد بهره برداری هم قرار می دادند عملاً نمی توانستند از تمام مزایای مالكیت خود استفاده نمایند، چرا كه قانون یا آنها را مالك نمی شناخت و یا تصرفات افرازی آنها را تأیید نمی نمود.

بررسی مراحل مختلف اجرای قانون
مبحث اول
مراحل مقدماتی
اول-انتشار آگهی
بر اساس تبصره 2 ماده 7 قانون ادارات ثبت مكلف شدند از تاریخ لاز م الاجرا شدن قانون (14/8/70) حداكثر ظرف مدت سه ماه از طریق رادیوی استان ونشر آگهی در روزنامه كثیر الانتشار محل یا نزدیك به محل و الصاق آگهی در اماكن و مابر عمومی مراتب را به اطلاع مردم برسانند كه ظرف مدت یكسال در خواست خود را به ضمیمه رو نوشت مصدق مدارك تسلیم اداره ثبت محل وقوع ملك نمایند . این مهلت به موجب تبصره 3 قانون تعیین تكلیف پرونده های معترضی ثبتی كه فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب 5/2/73 ،از تاریخ لازم الاجرا شدن آن (10/4/73) به مدت دو سال دیگر تمدید گردید.
دوم - تسلیم تقاضا
متقاضی یا قائم مقام قانونی وی باید تقاضانامه را تكمیل نموده و همراه با سایر مدارك و مستندات در فرجه قانونی جدید(دو سال) به اداره ثبت محل تسلیم نماید.
متقاضی موظف است نشانی دقیق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و سایر مكاتبات در تقاضانامه قید و در صورت تغییر نیز نشانی جدید خود را كتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده 5آیین نامه)
هرگاه اولیای صغار شهدا از تسلیم تقاضا امتناع نمایند نماینده ولایت فقیه دربنیاد شهید انقلاب اسلامی می تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار 45 روز پس از انتقضای مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عملیات ثبتی به قائم مقامی از ولی قهری و قمی صغار اقدام به انجام تمهیدات لازم وثبت نماید(ماده 9 قانون)
تقاضانامه ( به صورت متحد الشكل) و به تعداد كافی از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و از طریق ادارات كل ثبت استانها در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد تا مجاناً به متقاضیان تسلیم گردد.(ماده 3آیین نامه)
نسبت به درخواستهایی كه طبق مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متمم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد 1 و 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسلیم شده و منتهای به صدور رأی نگردیده بر طبق این قانون رسیدگی خواهد شد و نیاز به تجدید تقاضا ندارد. ( ماده7 قانون)
اما اگر در مورد تقاضاهایی كه قبلاً تسلیم شده و به علت عدم حضور متقاضی یا مالك رای منفی صادر گردیده است متقاضی مایل به طرح مجدد در خواست باشد باید نسبت به تقدیم تقاضای مجدد بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید ( تبصره 1 ماده 7 قانون)
سوم-ثبت تقاضا
كلیه درخواستهای واصله به ترتیب وصول در دفتر اداره 0 دفتر اندیكاتور) ثبت میگردد به علاوه ادارات ثبت مكلفند مراتب را در دو دفتر دیگری كه به این منظور تهیه شده ثبت نموده و یكی از دو دفتر را به اداره كل امور املاك سازمان ثبت ارسال نمایند ( تبصره 3 ماده 7 قانون)
ادارات ثبت مكلفند شماره و تاریخ ثبت تقاضانامه ها را در دفتر اندیكاتور ذیل تقاضانامه قید و سپس تقاضانامه ها را به ترتیب در نخستین دفتر ثبت تقاضانامه ثبت نمایند. ( ماد 6 آیین نامه)
متصدی دفتر تقاضانامه مكلف است پس از وصول مدارك به متقاضی رسید بدهد.
چهارم –ثبت در دفتر اوقات
حسب ماده 11 آیین نامه تقاضاهای واصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت در دفتر اوقات نیز ثبت می شود ثبت در دفتر تعیین اوقات آن هم به ترتیب شماره و تاریخ ثبت به منظور حفظ نوبت در رسیدگی به تقاضاها است تا هر تقاضا كه زودتر به اداره ثبت واصل شده زودتر مورد رسیدگی قرار گیرد..
علی رغم این قاعده كلی در قانون و آیین نامه مستثنیاتی پیش بینی شده كه بعداً ذكر خواهد شد.
پنجم-ثبت توافق
به منظور ثبت توافق متقاضی و مالك ( طرفین هر پرونده) دفتری تحت عنوان دفتر ثبت توافق توسط سازمان ثبت تهیه و در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد( ماده 3 آیین نامه) تا در صورت مراجعه متقاضی و مالك یا مالكین به منظور اعلام توافق رئیس ثبت پس از احراز هویت طرفین و احراز مالكیت مالك یا مالكین توافق آنها ار در آن دفتر ثبت كرده و هر امضای طرفین برساند. امضای ذیل دفاتر ثبت توافق باید با حضوررئیس یا مسوول ثبت باشد.
علاوه برآن رئیس یا قائم مقام وی مراتب را در پرونده مربوطه منعكس كرده و سپس دستور انجام اقدامات بعدی را خواهد داد.
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسیدگی
بر خلاف ترتیب مقرر در قانون مصوب 65 كه رسیدگی به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحیت هیأتهای مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلی به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و اینكه اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به امعان نظر قضایی نیازی نباشد و نتیجتاً از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرحع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردیده است.
اول –رئیس ثبت
دوم-هیأت حل اختلاف
اول-صلاحیت رئیس یا مسؤول ثبت و نحوه رسیدگی وی به تقاضاها
در ماده یك قانون ( ماده 147 اصلاحی)رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مورد بعضی از تقاضها در صلاحیت رئیس یا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده كه می توان این موارد را به دو دسته تقسیم كرد:
الف- در مورد املاك مفروز؛
ب-در مورد املاك مشاع.
الف-رسیدگی به تقاضای املاك مفروز
برای اینكه رئیس ثبت صالح بررسیدگی باشد باید بین مالك و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق كافی نیست . شرایط دیگری هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند یك ماده 147 قانون دستود ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالكیت بدهد.این شرایط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط كارشناس منتخب اداره ثبت:
كارشناس باید حداكثر ظرف 20 روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصرف را روی آن منعكس كند . پس از تعیین موقعیت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعیان نوع ملك حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضای متقاضی و حاضرین برساند.(ماده 13 آیین نامه)
باید توجه داشت كه به موجب تبصره الحاقی به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه ای مفروز از ملك مشاع باشد پذیرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفی مفروزی بر مبنای ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 - نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوی از انحا نسبت به تقاضای متقاضی معترض وجود داشته باشد. رئیس ثبت دیگر صالح به رسیدگی نخواهد بود. كما اینكه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد…موضوع به هیأت حل اختلاف….ارجاع می شود.
3.ارائه سند عادی مالكیت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادی مالكیت خود را ارائه نماید موضوع در صلاحیت رئیس اداره ثبت نبوده و باید در هیأت حل اختلاف مورد رسیدگی قرار گیرد.
4 - عدم تعلق عرصه به اوقاف یا دولت یا شهرداری
در صورتی كه اعیان در اراضی متعلق به دولت یا اوقاف یا شهرداری احداث شده باشد رئیس ثبت صالح به رسیدگی نبوده با توجه به بند 5 ماه 147 موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف خواهد بود.
5.یكی بودن مالك عرصه و اعیان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقی نظیر مازندران كه غالباً عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعیان ملك می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالكیت است هیأت حل اختلاف صالح به رسیدگی است نه رئیس ثبت.
6 - امكان اتخاذ تصمیم
دربند 5 ماده 147 بدون هیچ توضیحی و به صورت كلی و مطلق آمده است كه هرگاه اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنین حكمی به نظر نمی رسد كه رئیس ثبت بتواند بدون هیچ جهت موجهی و بدون اینكه اتخاذ تصمیم واقعاً برایش غیر مقدور باشد پرونده ها را به هیأت حل اختلاف ارجاع نماید. در تأیید این نظر ماده 12 آیین نامه مقرر می داردكه : رئیس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهای توافقی بلا معارض و بلا اشكال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عملیات ثبتی را صادر و بقیه را به حل اختلاف ارجاع می نماید.
مستفاد از این ماده این است كه به هر حال برای ارجاع پرونده به هیأتها باید رئیس ثبت با اشكالاتی مواجه شود كه علی رغم توافق طرفین و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصمیم نماید.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتی رئیس ثبت صالح به رسیدگی و اظهار نظر است كه ملك دارای سابقه ثبت باشد و بر اساس همین تبصره منظوراز سابقه ثبت این است كه برای ملك مورد تقاضا اظها نامه ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد. بدیهی است در صورتی كه به ثبت ملك مورد تقاضا اعتراضی( اعم از اعتراض به اصل یا حدود) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تكلیف نهایی در مرجع صالح است.
ب-رسیدگی به تقاضاهای مربوط به املاك مشاع
این قبیل تقاضاها مورد رسیدگی رئیس ثبت قرار می گیرد. وی به یكی از دو نحو زیر اتخاذ تصمیم می نماید:
1.دستور صدور سند مالكیت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمی ای عادی به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئیس ثبت بارعایت شرایط زیر به موضوع رسیدگی كرده و دستور تعیین حدود وحقوق ارتفاقی مورد تقاضا را داده و در خصوص باقی مانده دستور صدور سند مالكیت مفروز خواهد داد. این شرایط عبارتند از :
وجود توافق بین متصرف و مالك مشاعی؛
موافقت سایر مالكین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تأیید آنها؛
1-3احراز تصرف بلا منازع؛
1-3مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در كل ملك بیشتر نباشد. این موضع باید از طریق كارشناسی و تهیه نقشه كلی ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
1-3عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.
1-3دستور صدور سند مالكیت مشاع
1-3هر گاه انتقال ( با سند عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالك مشاعی توافق باشد ، اما«…مالكین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت حسب مورد دستور ادامه عملیات ثبتی را به منظور صدرو سند مالكیت مشاعی خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آیین نامه)
نكته مهمی كه باید به آن توجه داشت این است كه اگر مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در كل ملك بیشتر باشد یا مالك مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافق نباشد یا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحیت رئیس ثبت است و نه در صلاحیت هیأت حل اختلاف آنچه كه در مورد املاك مشاعی در صلاحیت هیأت حل اختلاف است در قسمت اخیر بند 2 ماده 147 ذكر شده كه در مبحث صلاحیت هیأت حل اختلاف توضیح داده خواد شد.
در تمام مواردی كه تاكنون راجع به صلاحیت رئیس ثبت و نحوه رسیدگی وی توضیح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضی یا مالكین مشاعی یا سایر اشخاص را ضروری باند یا دعوت نامه كتبی و تعیین وقت رسیدگی به آنها دعوت به عمل می آورد.
عدم حضور افراد مانع رسیدگی نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاریه ها وسایر مكاتبات لازم در زمینه انجام وظایف ذكر شده تابع آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
دوم-هیأت حل اختلاف
همانطور كه قبلاُ توضیح داده شد: درماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 65 رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاك در صالحیت هیأت یا هیأتهایی مركب از دو نفر قاضی دادگستری و یك نفر از كاركنان ثبت بود كه به هر حال این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود در قانون جدید هم در صلاحیت هیأت و هم در تركیب آن تغییراتی داده دشه و نام آن به هیأت حل اختلاف تغییر یافته است. تعیین این نام برای هیأت مزبور به این معنی است كه هیأت فوق به اختلاف ناشی از تقاضاهای موضوع این قانون رسیدگی كرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأی اقدام خواهد كرد.
ماده 148 اصلاحی قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشكیل هیأتهای حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشكیل جلسات اختیارات هیأت و… می باشد كه ذیلاُ توضیح داده خواهدشد.
الف-تركیب هیأت
هیأت حل اختلاف مركب از سه عضو است. این سه عضو عبارتند: یكی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یكنفر خبهر ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.
ب-محل تشكیل هیأت
هیأتهای حل اختلاف در هر یك زا حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشكیل می شود.
ج-نحوه تشكیل جلسات هیأت
حسب ماده 17 آیین نامه جلسات هیأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت داشته و تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی معتبر و لازم الاجرا است.
د-صلاحیت هیأت
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی كه در صلاحیت هیأت حل اختلاف است را می توان به شرح زیر طبق بندی كرد:
1.تقاضاهای مربوط به املاك مفروز:
ب.تقاضاهای مربوط به املاك مشاع:
3.مواردی كه عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردی كه عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است:
5.مواردی كه مالكیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد:
6.مواردی كه ملك مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
ذیلاً هر یك از موارد هفت گانه مذكور مورد بررسی قرار می گیرد.
یك-در مورد املاك مفروز
هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقیق یكی از موارد زیر موضوع درصلاحیت هیأت حل اختلاف است:
الف-بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد.
ب-وجود معترض:به این معنی كه نسبت به تقاضای متقاضی به نحوی از انجا معترضی وجود داشته باشد.
ج-عدم امكان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت یعنی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئیس ثبت قارد به اتخاذ تصمیم نباشد.
د-عدم ارائه سند عادی مالكیت . اگر متصرف نتواند سند عادی مالكیت خود را ارائه دهد هیأت با تحقق شرایط زیر و با رعایت كلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و دستور صدور سند مالكیت به اداره ثبت محل می دهد.
د-1-احراز توافق طرفین:
د-2-بلا معارض بودن مدعی به: یعنی كسی نسبت به تصرفات یا مالكیت مدعی ادعایی نداشته باشد.
ه-عدم توافق. درمواردی كه متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیأت به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می كند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی كه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالكیت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نكته مهم در مورد این بند نبود توافق بین طرفین است كه یا ناشی از عدم دسترسی به مالكین است یا به علت عدم حضور وی در جلسات هیأت و سكوت در قبال در خواست متقاضی یا اصولاُ به علت محالفت صریح آنان می باشد كه در تمام این حالات هیأت با استفاده از خبرگان ثبتی و انجام تحقیقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به كشف واقع و احراز تصرفات مالكانه متقاضی اقدام كرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام می نماید.
دو-درمورد املاك مشاع
هر گاه انتقال ( اعم از رسمی یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالك مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل مالك بیشتر نباشد اما:
الف- به سایر مالكین مشاعی دسترسی نباشد:
ب-نسبت به اقدامی كه رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهیا 1و 2و 3 ماده 33 آیین نامه انجام می دهد. یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف است. هر گاه هیأت با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر كارشناس یا هیأت كارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدرو سند مالكیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواد نمود.
تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهیهای ثبتی آگهی نماید.
چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعی دادگاه خواهد بود.در غیر این صورت اداره ثبت بر اساس رأی صادر شده عملیات ثبتی را دامه داده وسند مالكیت صادر می نماید. صدور سند مالكیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آیین نامه)
سه وقفیت عرصه
در صورتی كه اعیان كلاص یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با رعایت شرایط زیردستور صدور سند مالكیت كلی یا جزء اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد.
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولی باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آیین نامه برای جلب موافقت متولی یا اداره اوقاف هیأت از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملك فاقد متولی باشد از اداره اوقاف دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شركت كرده یا نظر خود را حداكثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دراد.
ب-رعایت مفاد وقف نامه:
ج-رعایت مصلحت موقوف علیهم:
د-درنظر گرفتن جمیع جهات:
ه-تعیین اجرت زمین
هرگاه جلب نظر كارشناس لازم باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملك فاقد مستولی باشد با موافقت اداره اوقاف كارشناس مرضی الطرفین انتخاب می نماید ت احداكثر ظرف بیست روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصر را روی آن منعكس و پس از تعیین موقعیت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعیان و قدمت آن نوع ملك حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی و بخش و نحوه تصرفات با رعایت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینكه اعیان احداث شده به قصد واقف نزدیك است اجرت زمین را معین نماید.( تبصره 1 ماده 25 آیین نامه)
درصورتی كه مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعایت مواد 26و 27 آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تكلیف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت یاشهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی ملكی موقوفه یا دولت یا شهرداری بحو بالا و نسبت به اراضی اشخاص طبق ماده 12 آیین نامه اقدام می شود .
در مورد فوق هیأت پس از وصول نظریه كارشناس مراتب را با ذكر این كه متقاضی مدعی است كه خد و همسرش واحد مسكونی دیگری ندارد حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه( متولی اداره اوقاف دولت شهرداری) ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود در جلسه و یا ابراز نظر اقدام نماید و تأكید كند كه عدم حضور نماینده با نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.( ماده 27 آیین نامه)
چهارم-تعلق عرصه به دولت و شهرداری
در مورد آن دسته از متقاضیان كه اعیان آنها كلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است هیأت از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت كرده و به موضع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز كرده و تشخیص دهد كه در خواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد به شرح زیر عمل می شود:
الف-تعیین اینكه متقاضی دارای واحد مسكونی میباشدیا خیر:
ب-تعیین این كه مساحت زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است یا بیتشر:
ج-انتخاب كارشناس به منظور:
ج-1-معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی:
ج-2-ترسیم نقشه:
ج-3- انعكاس محل مورر تصر روی نقشه:
ج-4- تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف:
ج-5-تعیین نوعی ملك و حقوق ارتفاقی:
ج-6-تعیین قدمت اعیان و ارزش آن:
ج-7-تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملك تا 250 متر مربع است و متقاضی فاقد واحد مسكونی است: یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملك بیش از 250 متر مربع باشد)
ج-8-تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالك واحد مسكونی دیگری باشد.اعم از این كه مساحت زمین 250 متر یا بیشتر و یا كمتر از این مقدار باشد.
كارشناس مزبور مكلف است ظرف 20 روز ضمن تنظیم صورت مجلسی تظریه خود را كه باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد به هیأت تسلیم نماید( ماده 24 و 13 آیین نامه)
د-چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد به نحوی كه در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود
ه-اعلام وصول نظریه كارشناس به شهرداری یا دولت: دبیر هیأت حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه كارشناس و نیز ادعای متقاضی را زا حیث داشتن واحد مسكونی یا نداشتن آن به مؤسسه ذی ربط ابلاغ و تذكر می دهد كه نسبت به معرفی نماینده جهت شركت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید و تأكید می كند كه عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده 27 آیین نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هیأت رأی به انتقال ملك به متقاضی خواهد داد و رد مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می كند:
1.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسكونی است و زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قیمت منطقه ای.
2.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسكونی است و زمین مورد تصرف بیش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.
3.هرگاه متقای دارای واحد مسكونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رأی هیأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رأی هیأت اسنتكاف نماید واحد ثبتی مكلف است با توجه به ماده 35 آیین نامه نسبت به اجرای رأی از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.
پنج- در مورد مناطقی نظیر مازندران
در مورد این قبیل مناطق كه غالباً مالك عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعیان ملك می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالكیت است هیأت با رعایت شرایط زیر:
الف-احراز واقع؛
ب-احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالكین عرصه و اعیان سابق)؛
ج-احراز تصرف بلامنازع توسط كارشناس
د-نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده 147 عمل می كند؛ یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالكیت صادر نماید.
هر گاه بین طرفین توافق نباشد هیأت پس از جلب نظر كارشناس با توجه به ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع رأی بر صدور سند مالكیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالك عرصه خواهد داد.
شش-رسیدگی به تقاضای مربوط به املاك ثبت نشده
چنانچه ملك سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالك در محل مورد تقاضا متصرف باشد هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می كند.
ادراه ثبت محل مكلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه 59 آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجدید حدود این قبیل املاك با درخواست متقاضی به صورت تجدید حدود اختصاصی انجام میشود( تبصره 4 ماده 148)
هفت-رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه
هرگاه یكی از اتباع بیگانه در حدود موارد شش گانه فوق تقاضایی داشته باشد هیأت حل اختلاف درصورتی به این تقاضا رسیدگی و رأی لازم صادر می كند كه تشریفات مقر در آیین نامه استملاك اتباع خارجه در ایران رعایت شود (تبصره 7 ماده 148)
ه-صلاحیت محلی هیأت
همانطور كه قبلاً توضیح داده شد هیأتهای حل اختلاف در هر یك از حوزه های ثبتی تشكیل می شوند بنابراین فقط به پرونده هایی كه در آن حوزه تشكیل شده صلاحیت رسیدگی دارند. ولی چنانچه در خلال رسیدگی مرز گردید كه مورد تقاضا جزء حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً خود را تسلیم نموده است تقاضا به واحد ثبتی مربوط ارسال می شود كه حسب مورد ردیف هم عرض مورت تقاضا رسیدگی شود.
و-آیین رسیدگی هیأت
1.مهلت رسیدگی
هیأتها مكلفند حداكثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع رأی خود را صادر نمایند( تبصره یك ماده 148)
2.نوبت رسیدگی و اولویتها
به موجب ماده 11 آیین نامه تقاضاهای اصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت ( در دفتر تقاضا نامه) دردفتر اوقات ثبت می شود.اما پرونده هایی كه طبق مواد 146.147.148.148مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متممم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد 1و 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسلیم شده و منتهی به صدرو رأی نگردیده مقدم بر این تقاضاها مورد رسیدگی قرار می گیرد. مع ذلك حسب تبصره یك ماده فوق اولویتهای مقرر در ماده 18 آیین نامه سابقه مورد اقدام قرار گرفته ولی منجر به صدور رأی نشده اند خارج از نوبت رسیدگی می شود و بر اساس ماده 10 قانون اولویت رسیدگی به تقاضاهای رسیده به هیأتهای رسیدگی به ترتیب باصغار خانوادههای شهده مفقودین آزادگان و جانبازان انقلاب اسلامی خواهد بود . علاوه برآن حسب ماده 18 آیین نامه فعلی رئیس قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در مواقع ضروری و بر حسب اقتضا می توانند دستور رسیدگی به پرونده هایی را به صورت فوقالعاده و خارج از نوبت بدهند. هیأتها مكلف به اجرای این دستو خواهند بود.
ق-نحوه رسیدگی
هدف از رسیدگی در هیآتها كشف واقع است كه ظاهراً برای رسیدن به واقعیت امر هیأتها محدودیتی نداشته و می توانند با استفاده از :
-خبر گان امور ثبتی؛
-استماع شهادت شهود؛
-سایر تحقیات مانند تحقیق از طرفین بررسی اسناد و مدراك و رسیدگی به صحت واصالت آنها تحقیق و معاینه محلی جلب نظر كارشناس واقع را كشف كرده و سپس رای خود را صادر نمایند. گزارش چگونگی وضعیت ثبتی پرونده با دبیر هیأت است. درصورتی كه نسبت به ملك مورد تقاضا اعترای ( اعم از اعتراض به اصل و حدود) و اصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تكلیف نهایی در مراجع صالحه است ( ماده 23 آیین نامه). درصورتی كه رئیس ثبت یا هیأت حل اختلاف حضور متقاضی یا مالكین مشاعی و یا صاحبان عرصه یا قائم مقام آنها یا سایر اشخاص را ضروری بداند با دعوتنامه كتبی و تعیین وقت رسیدگی از آنها دعوت به عمل می آید . عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود…(ماده 21 آیین نامه)
« در صورتی كه هیأت ضمن رسیدگی جلب نظریه كارشناس را ضرورری بداند پس از ارجاع امر به كارشناس تصمیم متخذه را اعلام می نماید( ماده 22 آیین نامه) دعوت از خبرگان ثبتی شهود و طرفین و كارشناس و ابلاغ اخطاریه ها و آنها وسایر مكاتبات لازم تابع مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
ز-رای هیأت
هیأت پس از رسیدگیهای لازم و كشف واقع مبادرت به صدور رأی می نماید همانطور كه قبلاً توضیح داده شد تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی موافق اعضا معتبر و لازم الاجرا است و رای هیأت باید مقصود و در نتیجه حاوی مشخصات كامل متقاضی پلاك ثبتی نام مالك اولیه حدود و مساحت ملك حقوق ارتفاقی ادله مستندات مواد استنادی و خلاصه به نحوی باشد كه اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجرای آن اقدام كند. همچنین در صورت رد در خواست رأی باید مستدل و مستند باشد.»
حسب ماده 19 آیین نامه » مفاد آرا و تصمیمات هیأت به ترتیب تاریخ صدور عیناً در دفتر آرا ثبت و شماره آن روی رأی صادره قید می شود و چناچه رأی صادره به اتفاق نباشد دبیر هیأت موظف است نظر اقلیت را نیز به طور مشروح در دفتر آرا ذیل نظر اكثریت ثبت نماید.»
ح-اصلاح رأی هیأت
« در صورتی كه معلوم شود در آرای هیأتهای سابق یا آرایی كه از طرف هیأتهای فعلی صادر شده به علت سهو قلم مطالبی ساقط و یا اشتباه بینی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند رأی اشتباهی پیش آمده باشد چنانچه رأی اجرا نشده باشد هیأت پس از بررسی رأی اصلاحی صادر می نماید در این صورت دبیر هیأت مكلف است مفاد رأی اصلاحی ر ا در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آنر ا در اصلاحات رأی قبلی نیز قید كرده و به امضای اعضای هیأت رسانیده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید، درصورتی كه رأی به مرحله اجرا در آمده باشد مراتب اشتباه به هیأت نظارت ثبت استان گزارش می وشد ( ماده 20 آیین نامه)
چنانچه رئیس ثبت در تصمیمات خود ( در قسمتی كه در صلاحیت وی می باشد) مرتكب اشتباه شود و تصمیم هم اجر ا شده باشد یا رئیس ثبت در اجرای رأی هیأت مرتكب اشتباه شود در قانون آیین نامه نسبت به آن تعیین تكلیف نشده است. آنچه برای رفع مشكل به نظر می رسد این است كه در مورد اول چون به هر حال اشتباه از مصادیق اشتباه درامور ثبتی مقرر در ماده 6 قانون ثبت می باشد رسیدگی به آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. درمورد دوم چون علی الاصول هیأتهای حل اختلاف بر اجرای احكام خود نظارت دارند. باید با نظر هیأت نسبت به رفع اشتباه اقدام كرد. هر چند بعضی معتقدند كه این موضوع در صلاحیت هیأت نظارت است.
ط-اشتباه در آگهی ها
« چنانچه در آگهی های منتشر شده در اجرای قانون اشتباهی رخ دهد تشخیص مؤثر یا غیر مؤثر بودن اشتباه بعهده مدیر واحد ثبتی ذی ربط است. در صورتی كه اشتباه مؤثرتشخیص داده شود دستور تجدید آگهی را صادر می نماید. مادام كه منظر رئیس ثبت به مرحله اجرا در نیامده ذی نفع می تواند به نظر مذكور اعتراض كند. مرجع رسیدگی به اعتراض اداره كل ثبت استان مربوطه خواهدبود»(ماده 28 آیین نامه)
ی-ابلاغ رأی
در مورد ابلاغ رأی و تصمیمات هیأت در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه و قسمت اخیر ماده 148 دو مورد متفاوت پیش بینی شده كه ذیلاُ توضیح داده می شود.
1.بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه مربوط به ابلاغ رأی از طریق انتشار آگهی است كه قبلاُ در مبحث مربوط به صلاحیت هیأت حل اختلاف در مورد آنها توضیح داده شد.
2.به موجب ماده 148 آرای صادره از طرف هیأت حل اختلاف به جز آرای موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه به وسیله اداره ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود.
ك-اعتراض به رأی هیأت
حسب ماده 34 آیین نامه آرای صادر شده از هیآتهای حل اختلاف لازم الاحرا بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آنها می باشند. اما مراد از ارای صادر شده در این ماده آرایی است كه در موعد قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد. همانطور كه در مورد ابلاغ رأی توضیح داده شد. در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33آیین نامه و قسمت اخیر ماده 148 ضابطه ای خاص برای ابلاغ وجود دارد. به همین جهت مهلت اعتراض هم بر حسب مورد متفاوت است مهلت اعتراض به ارای هیأت موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه از تاریخ ابلاغ رأی تعیین شده است.
ل-مرجع رسیدگی به اعتراض
حسب بند 6 ماده 147 مرجع رسیدگی به اعتراضات واصله دادگاه صالح است . نظر مراد از دادگاه صالح دادگاهی است كه از نظر نسبی و محلی صالح به رسیدگی باشد. با اینكه درقسمت اخیر ماده 148 مرجع صالح برای رسیدگی اعتراض به صورت مطلق « دادگاه » تعیین شده باز منظور دادگه صالح است نه دادگاه حقوقی یك به لحاظ داشتن صلاحیت عام برای رسیدگی به دعاوی ( مراجعه شود به ماده 5 قانون تشكیل دادگاه حقوقی یك و دو)
مسلماً ملاك صلاحیت دادگاه بهایی است كه برای ملك مورد دعوی تعیین می شود. در نتیجه اگربهای خواسته تا دو میلیون ریال باشد دادگه حقوقی دو والا دادگاه حقوقی یك صالح به رسیدگی است.
درقسمت اخیر بند 6 مقرر شده است كه پس از صدور سند مالكیت ( كه پس از انقضای مهلت اعتراض صادر خواهدشد) نیز متضرر می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید . دلیل آن هم روشن است زیرا به هرحال متضرر از حكم در جریان رسیدگی هیأت نبوده و از تصمیمات و اقدامات هیأت بی اطلاع می باشد و انتشار آگهی هم ایجاد علم و یقین برای اطلاع وی از تصمیمات هیأت نمی كند.
به هر حال در صورت وصول اعتراض و هدایت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالكیت موكول به ارائه حكم قطعی دادگاه خواهد بود.
مورد دیگری برای مراجعه معترض به دادگاه صالحه درتبصره اصلاحی ماده 14 آیین نامه پیش بینی شده كه به موجب آن در صورتی كه پس از اعلام توافق و امضای دفتر مخصوص توافق هر یك از طرفین یا قائم مقام آنان منكر توافق ثبت شده گردد این امر مانع انجام اقدامات بعدی ثبتی نخواهد بود. معترض می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید.
م-نحوه اجرای رأی هیأت
اجرای آرای هیأتهای حل اختلاف به عهده اداره ثبت می باشد در تبصره های 4و 5و 6 ماده 148 و مواد 34 و 35 آیین نامه ضوابط خاصی جهت اجرا پیش بینی شده كه ذیلاً به توضیح آن می پردازیم.
الف-در صورتی كه ملك قبلاً ثبت دفتر املاك شده و طبق مقررات این قانون یا رأی هیأت می بایست سند مالكیت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتراملاك قید و در دفتر املاك جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد0 تبصره 6 ماده 148)
ب-اگر ملك در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی به درخواست متقاضی نسبت به تحدید حدود آن به صورت تحدید حدود اختصاصی اقدام خواهد كرد( تبصره 5 ماده 148)
ن-هزینه ها
انواع هزینه ها
هزینه های مقرر در قانون و آیین نامه اجرایی آن كه بعهده متقاضی یا متقاضیان است به شرح یزاند:
– دستمزد كارشناس و خبره ثبتی؛
حق الحضور اعضای هیأت؛
حق الز حمه دبیران هیأت ؛
حق الزحمه سایر كاركنان ثبت كه علاوه بر وظایف خارج از اوقات اداری اجرای قانون و آیین نامه را به عهده دارند.
هزینه تهیه لوازم و وسائل موردنیاز
هزینه آگهی ها؛
هزینه صدور و تسلیم سند مالكیت
میزان هزینه ها
مستند تعیین میزان هزینه ها و وصول آن مواد 3و 6 و8 قانون می باشد.زیرا؛
اولا : به موجب ماده 8 قانون تعیین هزینه های هیأتها و كارشناسان به عهده آیین نامه اجرایی قانون قرار داده شده.
ثانیاً در ماده 6 مقرر گردیده از هر یك از متقاضیان استفاده از مقررات این قانون به هنگم صدور و تسلیم سند مالكیت علاوه بر بهای دفترچه مالكیت و هزینه های مربوط به هیأتها وكارشناسی معادل 50 در هزار( 5%) بر مبنای ارزش منطقه ای ملك و در نقاطی كه ارزش منطقه ای معین نشده بر مبنای برگ ارزیابی اخذ و به حساب دولت واریز می شود و به موجب تبصره همین ماده چنانچه ملك مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالكیت اولیه نباشد علاوه بر مبلغ فوق بقایای ثبتی متعلقه نیز طبق مقررات به حساب مربوطه واریز می گردد.
ثالثاً : در ماده 3 به سازمان ثبت اجازه دریافت هزینه كارشناسی دربعضی موارد داده شده است.
باری براساس مواد مزبور و با توجه به مواد 36 و37 اصلاحی آیین نامه میزان هزینه ها به شرح زیرا است:
2-1- 50 هزار قیمت منطقه ای : در نقاطی كه قیمت منطقه ای تعیین نشده 50 هزار قیمت ملك بر مبنای برگ ارزیابی؛
2-2- مبلغا 55000 ریال بابت هر پرونده
علاوه بر وجوه فوق كه از متقاضی اخذ می شود هزینه صدور سند مالكیت و همچنین انتشار آگهی موضوع بند 6 ماده یك و تبصره 4 ماده 2 قانون و ماده 22 آیین نامه و بقایای ثبتی جداگانه از متقاضی اخذ خواهد شد.
نحوه وصول هزینه ها
هزینه ها موضوع مواد 36 و 37 اصلاحی آیین نامه از متقاضی یا متقاضیان اخذ و 50 در هزار حقوق دولتی و بهای دفترچه های مالكیت و بقایای ثبتی به حساب درآمدهای ثبتی 0 خزانه دولت)واریز می شود. وجوهی كه بابت هزینه های تشكیل جلسات هیآتهای حل اختلاف و كارشناس و خبره ثبتی و حق حضور اعضای هیأت و حق الزحمه سایر كاركنان و هزینه تهیه لوازم و وسایل مورد نیاز وآگهی ( ماده 37 اصلاحی آیین نامه) در حساب مخصوصی كه به همین منظور افتتاح شده و یا می شود واریز و قبض آن به واحد ثبتی مربوطه تسلیم می گردد.
4- نحوه پرداخت هزینه ها
وجوهی كه به شرح فوق از متقاضی یا متقاضیان اخذ می شود و به جز آن قسمت كه به حساب خزانه واریز می گردد. به شرح زیر به مصرف می رسدك
4-1-حق حضور به ازای هر پرونده تشكیلی به نحو زیر است؛:
4-1-1- حق حضور و حق الزحمه هر یك از اعضای هیأت 3000 ریال
4-1-2- حق الزحمه دبیر هیأت 1000 ریال
4-1-3-حق الز حمه سایر كاركنان و مستخدمین كه تا صدور سند مالكیت وظایفی را به عهده دارند 7500 ریال
وجوه فوق بر مبنای هر پرونده تشكیلی محاسبه و پرداخت می گردد.
4-2-هزینه كارشناس یا هیأتهای كارشناسی و خبرگان ثبتی به شرح زیر پرداخت می گردد:
4-2-1-كارشناس ساختمانها و تأسیسات مربوطه:
1-ا 500 متر مربع مقطوعاً 30000 ریال
2-تا 1000 متر مربع مقطوعاً 50000 ریال
3-از 1000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد به ازای هر متر مربع 20 ریال علاوه پرداخت می شود.
4-2-2- ارای كشاورزی و نسقهای زراعی 0 اعم از شهری و غیر شهری و باغات
1-تا یك هكتار مقطوعاً 30000ریال
2-تا 5 هكتار مقطوعاً 40000ریال
3-تا 10 هكتار مقطوعاً 50000ریال
4-از 10 هكتار به بالا به ازای هر هكتار مبلغ 10000 ریال اضافه پرداخت می شود( ماده 40 آیین نامه)
4-3- هزینه تأمین و تدارك تجهیزات وو سایل مورد نیاز حسب ماده 41 اصلاحی آیین نامه از محل مازاد وجوه دریافتی از متقاضیان كه سرانجام به حساب مخصوصی در یكی از بانكهای تهران واریز خواهد شد. به منظور تأمین تجهیزات و تهیه وسایل و لوازم «سایر مخارج مورد نیاز واحدهای ثبتی مرتبط با وظایف اجرایی این قانون و آیین نامه آن استفاده خواهدشد.

دكتر علی اصغر حاتمی
محمد جواد بهشتی
حبیب الله كرمی

منبع : بانک قوانین کشور