مشاوره حقوقی - شماره 33

پرسش کننده : آقا/خانم ح

تاریخ پرسش : 21 خرداد 1393

متن پرسش : با سلام

چند نفر مي خواهند يك ملک مشاع را بفروشند و چون به يكديگر اعتماد ندارند به كسي وكالت نمي دهند و لذا سهم هريک از مبلغ فروش را در مبايعه نامه مي نويسند, حالا سوال اين است كه چنانچه در روزي كه بناست به محضر بروند و سند قطعي بزنند, اگر خریدار سهم چند نفر را داد و آنها امضا كردند و مثلا به يک يا دو نفر از آنها گفت پولش تمام شده و بهانه آورد و مثلا گفت بعداً مي دهم. تكليف آنهايي كه پولشان را نگرفته اند چيست؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

بر اساس قانون مدنی :

ماده 475- اجاره مال مشاع جائز است, لیكن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

ماده 583- هر یک از شركاء می تواند بدون رضایت شركاء دیگر سهم خود را جزئاً یا كلاً به شخص ثالثی منتقل كند.

ماده 589- هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی كه تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شركاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده 590- در صورتی كه شركاء بیش از دو نفر باشند ممكن است تقسیم فقط به نسبت سهم یک یا چند نفر از آنها به عمل آید و سهام دیگران باشاعه باقی بماند.

ماده 591- هر گاه تمام شركاء به تقسیم مال مشترك راضی باشند تقسیم بنحوی كه شركاء تراضی نمایند به عمل میآید و در صورت عدم توافق بین شركاء حاكم اجبار به تقسیم می كند مشروط بر اینكه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد كه در اینصورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید بتراضی باشد.

ماده 598- ترتیب تقسیم آنست كه اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شركاء افراز می شود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شركاء حصص آنها به قرعه معین میگردد ...

نتیجه گیری :

در زمان انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی, به دلیل مشاع بودن ملک مزبور, کلیه صاحبان سهام, می بایست جهت انتقال سهم خود از ملک مورد انتقال موافقت و امضاء نمایند.

در صورت عدم پرداخت ثمن مبیع (قیمت ملک) به هریک از شرکاء, آنها نیز می توانند از امضاء و موافقت در انتقال سهم خود از مال مشاع خودداری نمایند. فلذا سهم افرادی که موافقت نموده و مبلغ را دریافت نموده اند, به خریدار منتقل می گردد ولی خریدار تا زمانی که تمام سهم را خریداری ننموده است, در الباقی سهام, با دیگر شرکاء مشاعاً شریک می گردد.

در صورت انتقال ملک مشاع با موافقت و امضاء کلیه شرکاء, بر اساس نظر دکتر کاتوزیان : به انتقال مبیع (ملک) مشاع, موضوع شرکت (مشاع) از بین می رود و آنچه جایگزین آن می شود, طلبی است از خریدار, که هریک از شرکاء, به اندازه سهم خود حق دارد و می تواند آن را جداگانه بگیرد.

در نتیجه : در صورت امضاء و انتقال ملک مشاع به خریدار, افرادی که, سهم خود را دریافت ننموده اند, می توانند نسبت به سهم خود, از خریدار شکایت حقوقی نموده و شخص را ملزم به پرداخت وجه نمایند و حقوق آنان همانند حقوق طلبکار (شریک) نسبت به شخص بدهکار (خریدار) می باشد.