مشاوره حقوقی - شماره 53

پرسش کننده : خانم سحر

تاریخ پرسش : 8 مرداد 1393

متن پرسش : با سلام و تبریک عید سعید فطر

میشه در مورد چند سوال راهنمایی بفرمایید:

-در مورد املاکی که بابت مهریه توقیف می باشند و ادعای انتقال با صلح نامه عادی شده است می شود از شورای حل اختلاف تنفیذ گرفت؟

- آیا این جلسه بدون حضور شخصی که ملک به نفع وی توقیف شده صحیح است؟

- بر فرض حضور این شخص آیا جلسه جنبه اثبات مالکیت دارد؟ آیا در صلاحیت شورا می باشد؟ خواهشمندم با مواد قانونی راهنمایی بفرمایید یا ارجاع دهید

-با سپاس

پاسخ وکالت دات اینفو :

- بر اساس مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک :

ماده 46 - ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1- کلیهٔ عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیهٔ معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده 47 - در نقاطی که ادارهٔ ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1- کلیهٔ عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2- صلح نامه و هبه‌نامه و شرکت نامه.

 ماده 48 - سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

در نتیجه صلح نامه می بایست به صورت رسمی تنظیم گردد و صلح نامه عادی مسموع نمی باشد.

- شخصی که ملک به نفع وی توقیف می باشد در دعوی ذینفع بوده و می تواند به عنوان شخص ثالث ورود و یا جلب گردد و همچنین در صورت صدور رأی می تواند در مهلت مقرر اعتراض شخص ثالث نماید.

- صلاحيت ذاتي شوراي حل اختلاف نسبت به موارد معين با شرط حصول سازش طرفين در رسيدگي به موضوع در شورا (بدون رعايت نصاب مالي) در کليه امور مدني و حقوقي می باشد.
در صورتي که رسيدگي شورا با در خواست يکی از طرفين صورت پذيرد و طرف ديگر تا پايان جلسه اول ؛ عدم تمايل خود را براي رسيدگي در شورا اعلام نمايد, شورا ؛ درخواست را بایگاني و طرفين را به مرجع صالح راهنمايي مي نمايد.

دعاوي زير قابليت طرح در شورای حل اختلاف را حتي با توافق طرفين ندارد:

الف- اختلاف در اصل نکاح , اصل طلاق , فسخ نکاح , رجوع , نسب.

ب- اختلاف در اصل وقفيت , وصيت , توليت.

ج- دعاوي راجع به حجر و ورشکستگي.

د- دعاوي راجع به اموال عمومي و دولتي.

ه- اموري که به موجب قوانين ديگر در صلاحيت مراجع اختصاصي يا مراجع قضايي غير دادگستري مي باشد.

نتیجه گیری :

1- شوراهای حل اختلاف طبق بند یک ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف در روستاها فقط تا سقف مبلغ بیست میلیون ریال و در شهرها تا پنجاه میلیون ریال صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی را دارند و در مورد دعاوی راجع به املاک ثبت نشده از جمله دعاوی اثبات مالکیت نیز ملاک صلاحیت شوراها قیمت واقعی املاک موضوع خواسته می باشد که اگر مازاد بر نصاب صلاحیت یاد شده باشد شوراها فاقد صلاحیت رسیدگی هستند و حتی با تراضی طرفین نیز حق رسیدگی و صدور حکم مازاد بر نصاب صلاحیت خود را ندارند فقط سازش طرفین را به دادگاه صالحه اعلام می کنند. مضافاً اینکه اساساً تنفیذ یا تأیید قراردادهای عادی بیع و صلح و هبه و غیر آن عنوان دعوی نداشته و غیرقابل استماع است زیرا تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی و مربوط به مالک است و با توجه به مواد 2 و 3 قانون آیین دادرسی در امور مدنی راجع به تکلیف دادگاهها در رسیدگی به دعاوی مطابق قانون و عندالاقتضاء منابع معتبر فقهی که تسری به شوراهای مذکور نیز دارد و با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی نیز اصل بر صحت قراردادهاست وادعای تنفیذ معامله یا تأیید یا اعلام صحت آن خلاف اصل نیست. ولی اگر منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد با توجه به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/70 هیأت عمومی دیوان عالی کشور فقط نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و نسبت به املاک ثبت شده مغایر با مواد 22 و 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیر قابل استماع است به استثنای مواردی که به موجب قوانین خاص تجویز گردیده که آن هم در صلاحیت شوراها نیست.

2- مستنبط از مجموع مقررات ثبتی سند مالکیت سندی است که طبق ماده 22 قانون ثبت پس از خاتمه عملیات ثبتی و عدم وصول اعتراض به آن یا رد اعتراض معترض به موجب حکم قطعی دادگاه صالحه توسط اداره ثبت پس از ثبت ملک در دفتر املاک به نام متقاضی ثبت صادر و به وی تسلیم می شود یا در مواردی که به موجب حکم قطعی اعتراض معترض ثابت تشخیص داده شود به نام معترض محکوم له صادر و تسلیم وی می شود و همچنین شامل اسناد مالکیت انتقالات بعدی نیز براساس سند رسمی بنچاق تنظیمی دفترخانه ها و خلاصه معاملات ارسالی پس از ثبت در دفتر املاک، در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت ثبتی نیز وارد می شود و آراء شوارهای حل اختلاف سند مالکیت رسمی تلقی نمی شود.

3- رأی شورای حل اختلاف سند رسمی مالکیت محسوب نمی شود و بند زال ماده یک آیین نامه اجرائی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1386 هیأت وزیران فقط شامل احکام قطعیت یافته صادر از محاکم دادگستری است و منصرف از آراء قطعی شده در شوراهای حل اختلاف است. بنابراین تقاضای تغییر کاربری به استناد آراء مذکور تا قبل از مالکیت رسمی متقاضی به موجب سند مالکیت رسمی صادره از اداره ثبت قابل پذیرش نیست.