مشاوره حقوقی - شماره 41

پرسش کننده : آقا/خانم رازی

تاریخ پرسش : 26 خرداد 1393

متن پرسش : با سلام و عرض تشكر
بنده زميني را در روستايي در شمال داراي طرح هادي در چند ماه قبل خريداري كردم (زمين چند سال قبل باغ بوده و بعد از آن به علت نرسيدن جنگل شده است) و نصف مبلغ را پس از نقشه برداري و نوشتن قولنامه در بنگاه پرداخت نمودم فروشندگان 4 نفر برادر بودند كه زمين را از پدر و عموي خود به ارث برده بودند و اعلام نمودند تقسيم نامه دارند شاهدان نيز كه براي آن محل بودند حرف آنها را مبني بر مالكيت زمين تاييد كردند كه همه امضا و اثر انگشت زدند و شورا محل آنها را تاييد كرد و زير امضا آنها مهر زد.
زمان فرا رسيدن چک آخر مدارک زمين را از آنها خواستم كه اعلام نمودند مدارک زمين چندين سال قبل در آتش سوزي سوخته است و هيچ ندارند.
سئوال اول :تكليف من خريدار در اينجا چيست مبلغ مانده را با تاييد شورا و شاهدان پرداخت كنم يا نه؟
سئوال دوم : بنده ترجيح مي دهم زمين را پس ندهم راهكار قانوني چيست؟ آيا با گرفتن وكالت از فروشندگان قضيه حل ميشود يا خير؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

بسط و تبیین طرح هادی روستاها :

پایه چنین طرحهای در کشور ما از سال 1362 و تحت عنوان ،روان بخشی روستاها ، در یکی از نقاط روستایی شهرستان شهرکرد و توسط وزیر مسکن و شهرسازی وقت به مورد اجرا گذاشته شد، و در سالهای بعد به خصوص از سال 1366 توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با جدیت تمام پی گیری شد .

تجدید حیات و هدایت روستاها از ابعاد کالبدی ، اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی از جمله ، اهداف مورد نظر در طرحهای مذکور است.

بر اساس آئین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه عمران محلی ، ناحیه ای ، منطقه ایی ، و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب مورخه 12/10/78 هیأت دولت، طرح هادی روستایی عبارت از :

طرح هادي روستايي طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود ، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی ، تولیدی ، تجاری و کشاورزی ، و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندیهای عمومی روستایی را بر حسب مورد در قالب مصوبات طرحهای ساماندهی فضا و سکونتگاههای روستایی یا طرحهای جامع ناحیه ای تعیین می نماید.

مراحل تهيه طرح هادي

مرحله اول: تهیه نقشه پایه و وضع موجود روستا

مرحله دوم : مطالعات پایه و تشخیص وضعیت

مرحله سوم : تحلیل و استنتاج از بررسیها و تدوین چشم اندازها

مرحله چهارم: تعيين پروژه های پيشنهادی و تهيه طرح هادی

اهداف تهيه و اجراي طرح هادي روستايي

الف: در نخستین فصل آئین نامه اجرایی تهیه و تصویب طرحهای هادی روستایی اهداف مورد نظر به شرح زیر عنوان شده است :

1- ایجاد زمینه توسعه و عمران روستاها با توجه به شرایط فرهنگی ، اقتصادی و اجتماعی .

2- تأمین عادلانه امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی ، تولیدی و رفاهی .

3- ایجاد تسهیلات لازم جهت بهبود مسکن روستائیان و خدمات بهزیستی و عمومی .

4- ایجاد شبکه ارتباطی منظم ، و ساماندهی منطقی نظام توزیع خدمات در سطح روستاهای دهستان .

5- ایجاد زمینه بهبود وضعیت اقتصادی روستاها از طریق تسهیلات تولیدی ، اشتغال ، و ارتقاء درآمد روستائیان .

6- هدایت وضعیت فیزیکی ( کالبدی ) روستا.

- بطور کلی و براساس اهداف فوق الذکر ، طرح هادی روستایی در راستای فراهم سازی توسعه و عمران روستاها می بایستی از رویکرد های متفاوت و جامعی برخوردار باشد.

- اولویت واژه توسعه برعمران که دارای بارمعنایی وسیع و متشکل از نظامی جامع و چند بعدی ، به لحاظ ساختارها و زیر ساختهای اقتصادی – اجتماعی ، فرهنگی و کالبدی می باشد ، خود گواه این موضوع است که تنها هدف طرح هادی ، عمران یا رشد زیر ساختهای فیزیکی و کالبدی روستا نمی باشد ، بلکه توسعه روستا به عنوان یک فرایند جامع و چند بعدی از اساسی ترین اهداف مورد نظر تلقی شده است .

اهداف عمومی از اجرای پروژه های عمران روستایی به شرح زیر است :

1- افزایس راندمان کار روستائیان, بهبود معیشت و رفاه سطح زندگی در روستاها ، جلب سرمایه گذاری در روستاها ، تکمیل و اصلاح چرخه تولید – مصرف روستایی ،پیشگیری از مهاجرت بی رویه روستاییان به شهرها و ...

مشکلات عمران روستاها

بطور کلی عمران روستاها با مشکلاتی مواجه است که اهم آنها عبارتند از :

1- پراکندگی روستاها

2- عدم دسترسی به مصالح مرغوب ساخت و ساز

3- محدودیت بودجه و اعتبارات

4- سبک انگاری پروژه های عمران روستایی از طرف بعضی مسئولین و سازمانها

5- عدم جدیت قانونی

6- ماندگاری کم مردم در روستاها

مراجع بررسی و تصویب طرح های هادی روستایی

تا پیش از ابلاغیه مورخ 16/11/79 هیئت محترم وزیران ، روند بررسی و تصویب طرح هادی به گونه ای بود که پس از کنترل و تائید مطالعات انجام شده توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی طرح تهیه شده درکمیته فنی طرحهای هادی روستایی مطرح می شد .

همچنين کمیته مذکور مرکب از نمایندگانی از سازمان مدیریت و برنامه ریزی ، سازمان جهاد کشاورزی ، مسکن و شهرسازی ، دفتر فنی استانداری محیط زیست ، شرکت آبفای روستایی ف.بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان و رئیس شورای اسلامی روستا و در صورت نیاز بخشدار مربوطه بوده و در محل بنیاد مسکن استان تشکیل می گردید .

براساس اين گزارش ضمن اینکه پیش از برگزاری جلسه کمیته فنی طرح ، یک مرحله بازدید از روستا توسط کارشناسان واحد فنی بنیاد جهت انطباق مطالعات و نقشه های مشاور با واقعیات محل انجام میگرفت که در حال حاضر نیز روند مذکور پیش از برگزاری جلسه گروه کارشناسی کمیته عمران پیگیری می شود .

همچنين متعاقب اصلاح موارد مندرج در صورتجلسه کمیته فنی توسط مشاور ، به منظور تصویب نهایی ، طرح تهیه شده در شورای تصویب که متشکل از مدیران و رؤسای هر یک از ادارت و سازمانهای ذیربط بود ، مطرح و پس از تصویب جهت اجرا ابلاغ می شد .

شایان ذکر است که هم اکنون در پی ابلاغ مصوبه فوق الذکر هیئت وزیران ، کار گروه عمران و زیر بنایی عمران با دبیری سازمان مدیریت و برنامه ریزی و ریاست معاونت عمرانی استانداری جایگزین شورای تصویب پیشین گردیده است.

و همچنین مطابق قانون ثبت : در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است :
1 - كليه عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غير منقوله كه در فتر املاک ثبت نشده.
2 - صلحنامه و هبه نامه و شركت نامه.
و همچنین سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يک از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.

نتیجه گیری : با عنایت به شرایط خاص (طرح هادی) زمین خریداری شده, شما می بایست بر اساس عرف و روند ثبتی اجرایی, در روستای مد نظر اقدام نمائید.

در جایی که شما می فرمائید, شورا محل آنها را تأييد كرد و زير امضاء آنها مهر زد, منظور از تأیید, تصدیق اظهارات شاهدان می باشد و یا تصدیق صحت انتساب امضاء؟ چراکه بار حقوقی حالات مطروحه متفاوت می باشد.

در صورتیکه شورای اسلامی روستای محل وقوع زمین, از اختیارات لازم جهت تأیید مالکیت افراد برخوردار می باشد, پس از تأیید شورای اسلامی روستا, از این حیث مشکلی متصور نمی باشد.

شما در جهت حفظ حقوق متزلزل خود و استرداد وجوه در صورت عدم انتقال زمین و سایر مشکلات محتمل, حتماً کلیه اسناد واریزی و مستندات پرداخت را ترجیحاً با حضور شاهد و یا شاهدان حفظ نمائید.

و در نهایت در خصوص مدارک زمین, می بایست ابتدا مشخص نمائید, مدارک زمین چه بوده است؟ آیا بنچاق بوده است و یا سند رسمی و یا سند عادی و یا سند نسخی معتبر محضری ؟ در صورت رسمی بودن سند, شما می توانید, نسبت به صدور المثنی اقدام نمائید.

علی ای حال, به دلیل شرایط ویژه طرح هادی, در خصوص چگونگی نقل و انتقال اموال غیرمنقول روستای مزبور, از مطلعین و معتمدین محل و احسن تر از آن, وکلای مستقر در روستا و یا شهرهای نزدیک به آن, استعلام نمائید.