مشاوره حقوقی - شماره 48

پرسش کننده : آقای یاشار

تاریخ پرسش : 16 تیر 1393

متن پرسش : سلام
شخص الف كه مالک عين مغازه است , سرقفلي آن را به ب انتقال مي دهد و شخص ب نيز سرقفلي را به ج انتقال مي دهد و بعد از انتقال سرقفلي به ج, شخص الف عين مغازه را به شخص د فروخته است , (انتقالات سرقفلي به سند عادي بوده و رضايت ارباب نيز گرفته شده است) حالا
1. آيا شخص ج مي تواند دعوي الزام به تنظيم سند سرقفلي اقامه نمايد ؟
2. اگر جواب مثبت است, اين دعوي به طرفيت چه كسي بايد مطرح گردد ؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد. همچنين مستأجر مي تواند در اثناي مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

چنانچه مالک سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي ملک را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق مطالبه سرقفلي از مالک را ندارد.

در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زماني كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اين صورت مستأجر مي تواند از موجر و يا مستأجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالک عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد، مستأجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.

چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلي به مالک نپرداخته باشد و يا اينكه مستأجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفا كرده باشد هنگام تخليه عين مستأجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.

در مواردي كه طبق قانون دريافت سرقفلي مجاز مي باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعيين خواهد شد و مطالبه هرگونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي باشد.

اماكني كه قبل از تصويب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود.

مستأجر اماكن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي، مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي كه منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي مشاغل ديگر، با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد.

در صورتي كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستأجر و يا سپردن آن به دايره اجراست. چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجره از ناحيه مستأجر و يا عدم پرداخت مال الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده و يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستأجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور رأي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد.

نتیجه گیری:

چنانچه مستأجر مدعي حقي (دعوي الزام به تنظيم سند سرقفلي) باشد مي تواند طبق مقررات از دادگاه عمومي محل وقوع ملک درخواست احقاق حق كند، اين امر مانع اجراي دستور تخليه نمي باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمين حقوق مستأجر و جبران خسارت او حكم مي نمايد. در اين خصوص مستأجر مي تواند تأمين حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن تصميم مقتضي اتخاذ نمايد.

در صورت فوت مؤجر يا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستأجر، ايادي منتقل اليهم (اشخاص جایگزین) و در صورت حجر موجر يا مستأجر، نماينده قانوني آنها، قائم مقام قانوني آنان مي باشند.

در خصوص سوال مطروحه, نیاز به اطلاعات بیشتری من جمله تاریخ تنظیم سند از جهت قانون حاکم و همچنین جزئیات قرارداد اولیه فیمابین مالک و مستأجر می باشد, فلذا مالک جدید, قائم مقام قانونی مالک قبلی گردیده و کلیه حقوقی که از جانب مالک اولیه برای مستأجر اولیه متصور بوده است, در خصوص مستأجرین لاحق (بعدی) نیز متصور می باشد.