مشاوره حقوقی - شماره 36

پرسش کننده : آقا/خانم ح

تاریخ پرسش : 24 خرداد 1393

متن پرسش : با سلام

آيا مي توان بدون نوشتن مبايعه نامه و گرفتن كد رهگيري ، و فقط با مراجعه به يک دفتر اسناد رسمي يک ملک را به خريدار انتقال داد ؟
و آيا مشكلي پيش نمي آيد ؟
و آيا استفاده از قانون تسهيل معاملات در اين زمينه نقشي دارد؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

جهت دریافت مفاصاحساب اداره دارایی و مالیات, مبایعه نامه و کد رهگیری بنگاه، الزامی می باشد, فلذا شما نیازمند تنظیم مبایعه نامه و گرفتن کد رهگیری جهت نقل و انتقال ملک می باشید, و در این راستا می توانید با توافق با بنگاه, فقط تقاضای تنظیم و چاپ مبایعه نامه با کد رهگیری نمائید و مبلغ کمتری از باب دلالی به بنگاه مزبور بپردازید.

جهت مزید اطلاع :

گزارشی از سایت خبری فارس در این خصوص :

در حالی که گفته می‌شود، مراحل خرید و فروش آپارتمان آسان شده اما برای نقل و انتقال مردم باید هفت خوان سختی را بگذرانند.
گرچه خرید و فروش ملک و آپارتمان با توجه به اینکه متأسفانه این دو مقوله تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای برای مردم شده‌اند - در حالی که واقعا هم ملک و هم آپارتمان یک کالای مصرفی بادوام و در مرحله بعد سرمایه‌ای محسوب می‌شود - معامله آن هم دارای حساسیت زیادی است.
مردم برای خرید یا فروش آپارتمان ابتدا به بنگاه مراجعه می‌کنند که بنگاه بعد از معرفی و آوردن مشتری و پس از توافق خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه اقدام می‌کند.
در مرحله بعدی اقدام به گرفتن کد رهگیری می‌کند که در این بین حق بنگاهی از خریدار و فروشنده بر اساس یک فرمول نامشخص و نامفهوم که عمده مردم از آن سر در نمی‌آورند، گرفته می‌شود.
هر بنگاهی به طور سلیقه‌ای یک درصد قیمت معامله‌شده یا ارزش اجاره یک ساله و معادل 3 درصد در ماه به ازای ودیعه مسکن را یا به طور مشترک از طرفین و یا برخی بنگاهها از هر طرف معامله جداگانه یک درصد را دریافت می‌کند که این امر خود باعث دامن زدن بنگاهی‌ها به افزایش قیمت آپارتمان برای دریافت حق بنگاهی بیشتر منجر می‌شود.
گرچه بنگاهی‌ها می‌گویند، حق کمیسیون بنگاه از سال 80 تاکنون تغییری نکرده و به همان نرخ یک درصد محاسبه می‌شود، در حالی که طی این سالها تورم وجود داشته است.
مثلا برای نوشتن یک اجاره نامه یکساله آپارتمان با اجاره ماهانه 500هزار تومان و 10 میلیون تومان ودیعه که معادل بنگاهی آن ماهانه 800هزار تومان یا سالانه 9 میلیون و 600هزار تومان است و حق بنگاهی آن 960هزار تومان است که نفری 480هزار تومان است یعنی یک مستاجر که معمولا قشر کم درامد است برای یک تنظیم سند اجاره یک ساله که هر سال تکرار می‌شود باید فقط 480 هزار تومان حق بنگاهی بدهد که خدمات آن چنانی هم دریافت نکرده است.
در مورد فروش آپارتمان که از هر طرف معامله حداقل 1.5 میلیون تومان دریافت می‌شود.
در مرحله بعد معمولا در مبایعه نامه در بنگاه قید می‌شود که ظرف 30 تا 40 روز باید معامله قطعی و انتقال رسمی سند انجام شود و در صورت اینکه خریدار یا فروشنده از مهلت مقرر تجاوز کند، باید جریمه کلان بپردازد و یا اینکه اصل معامله به هم می‌خورد.
این قید زمان بر اساس قاعده «المومنون عند شروطهم» «یعنی مومنان نزد شرط خود هستند و باید به وعده خود عمل کنند یا همان که گویند مرد است و حرفش است» لازم‌الاجرا است.
اما مراحل پیچیده بعدی یعنی مراجعه به محضر ثبت اسناد رسمی آنقدر پیچیده و وقت‌گیر است که بدون اینکه خریدار و یا فروشنده اراده‌ای داشته باشند، گاهی از این سقف تعیین شده زمانی فراتر می‌رود و آن موقع است که خریدار یا فروشنده ادعای خسارت می‌کند و یا اینکه اصل معامله را به هم می‌زند و در این شرایط است که عده زیادی از مردم که آپارتمان‌های خود را فروخته، به امید اینکه آپارتمان بزرگتر و مناسب‌تری تهیه کنند، دیگر هرگز نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند و تبدیل به مستاجر می‌شوند.
البته اگر آپارتمان تسهیلات مسکن داشته باشد، حدود یک تا دو هفته طول می‌کشد تا از رهن بانک خارج شود و برگه فک رهن ملک به محضر اسناد اعلام شود.
اگر ملک نوساز باشد و خریدار خواهان استفاده از تسهیلات مسکن باشد هم نیاز به حضور خریدار و فروشنده و تنظیم سند قرارداد داخلی بانک مسکن و طی مراحل سرسام آور داخل بانک و گرفتن نامه بانک به محضر است.
اولین کار در دفتر اسناد رسمی استعلام ثبتی سند رسمی است که برای محضر‌دار و خریدار مشخص شود که آیا این سند در گرو بازداشتی یک زندانی یا مطلب دیگری قرار دارد یا نه.
در ظاهر این استعلام به صورت اینترنتی یعنی از یک شبکه اینترانتی انحصاری بین دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه انجام می‌شود که هزینه آن 40 هزار تومان از صاحب سند گرفته می‌شود، اما همین امر حداقل 7 روز و گاهی تا 14 روز طول می‌کشد.
وقتی به متصدی دفتر اسناد گفته شد مگر اینترنت شما گازوئیلی است که بعد از یک هفته هنوز پاسخ استعلام ثبتی سند نیامده ، او هم گفت اینجا اینترنت زغال سنگی است و باید تا 10 روز صبر کنید.
در این بین با توجه به محدودیت زمانی گاهی فروشنده و یا خریدار فشار وارد می‌کند که باید سریع کار انتقال سند انجام شود وگرنه از معامله منصرف می‌شود در حالی که فرآیند بسیار کند استعلام ثبتی سند در دست هیچ یک از طرفین معامله نیست و این ایراد از اداره ثبت و یا دفترخانه اسناد است.
البته برخی از صاحبان دفاتر اسناد متاسفانه از اضطرار خریدار یا فروشنده در کم بود زمان سوءاستفاده کرده و به آنها پیشنهاد می‌دهند مثلا مبلغ 300 هزار تا یک میلیون تومان اگر بدهید از طریق یک فرد آشنا در اداره ثبت جواب استعلام یک روزه گرفته می‌شود که برخی از مردم از باب ناچاری مجبور به دادن این رشوه می‌شوند در حالی که خریدار یا فروشنده هیچ گناهی ندارد که برای خرید یا فروش خانه بخواهد رشوه بدهد.
در مرحله بعدی بعد از دریافت جواب استعلام ثبتی باید از شهرداری مفاصا حساب عوارض دریافت کند که معمولا صاحب سند و یا وکیل او با داشتن برگه وکالت به شهرداری مراجعه کرده، اما در شهرداری ظرف 2 تا 3 ساعت برگه عوارض نوسازی، عوارض پسماند و سهم 2000 تومانی از هر ملک برای کمک به آموزش و پرورش از او دریافت می‌شود و برگه مفاصا حساب همانجا صادر می‌شود، اما برای دریافت مفاصا حساب اداره دارایی و مالیات دقیقا 3 روز وقت می‌گیرد در روز اول باید سند و کپی، بنچاق، سند رهنی، کد رهگیری بنگاه، مبایعه‌نامه، پایان کار آپارتمان و کپی شناسنامه و کارت ملی صاحب سند دریافت می‌شود در روز دوم باید مبلغ مالیات آپارتمان را که معمولا حدود 200 تا 250 هزار تومان است به صورت دستگاه پایانه فروش در همان اداره مالیات که اگر وصل باشد باید بپردازد و اگر دستگاه پایانه فروش وصل نباشد، باید به یک شعبه بانک ملی مراجعه کرده و مالیات متعلقه ملک را بپردازد و سند آن و مدرک آن را تحویل اداره مالیات دهد و در روز سوم باید برگه مفاصا حساب مالیاتی را دریافت کرده و به محضر تحویل دهد، البته ناگفته نماند در اداره مالیاتی نیز عده‌ای دلال و کارچاق‌کن دندان تیز کرده و از افرادی که عجله دارند یا وقت ندارند، مبالغ کلانی بابت تسریع در انجام کار مطالبه می‌کنند.
بعد از اینکه برگه مفاصا حساب شهرداری و مالیات و استعلام ثبتی سند انجام شد، در مرحله بعد نوبت نوشتن بنچاق در محضر می‌شود که آن هم یک روز طول می‌کشد و بعد از انجام قطعی معامله محضر‌دار نیز از هر یک از طرفین بابت انتقال قطعی سند 90 هزار تومان و بابت سند رهنی از خریدار حدود 350 تا 400 هزار تومان دریافت می‌کند و انتقال قطعی سند انجام می‌شود.
حال سوال این است که در شرایطی که تاکید بر این می‌شود که کارها به صورت الکترونیکی و با مراجعه غیرحضوری مردم انجام شود، چرا مراحل پیچیده اداری و ثبتی طراحی شده و چرا مردم مجبور شوند برای اینکه در مهلت مقرر کارهایشان انجام شود و یا اینکه بیش از آن معطل نشوند، به افراد دلال و رشوه‌گیر مراجعه کنند.
آیا خرید و فروش آپارتمان کار غیرقانونی است که مردم مجبور شوند، رشوه دهند، چرا این مراحل پیچیده و فساد اداری حل نمی‌شود؟
آیا قرار نبود مسائلی مانند رابطه بازی یا پارتی بازی و رشوه از ادارات و اطراف ادارات جمع شود، آیا قرار نبود ارباب رجوع به عنوان یک فرستاده خدا و یک بنده خدا اکرام شود، چرا ادارات هنوز به مردم می‌گویند امروز برو فردا بیا.
آیا مالیات دهنده نباید اکرام شود، چرا برای دادن مالیات خرید و فروش آپارتمان که اتفاقا به نرخ دفتری و به قیمت 30 سال قبل محاسبه می‌شود، مردم باید 3 روز کاری و سه نوبت به اداره مالیات مراجعه کنند و در آخر سر فقط 250 هزار تومان مالیات یک ملک بالای 300 میلیون تومان را بپردازد.
چرا مراحل خرید یا فروش آپارتمان دارای حاشیه زیادی است، چرا هزینه آن حداقل 3 تا 4 میلیون تومان است ولی مالیات آن ناچیز است، چرا کارها برعکس و وارونه تعریف شده است.
مگر سهم آموزش و پرورش که امر بسیار مهم است از فروش یک آپارتمان چند صد میلیون تومانی فقط 2000 تومان است، اما سهم بنگاه که کار مفیدی نمی کند یک تا دو میلیون تومان باشد؟
چرا کسی فکر اساسی نمی‌کند؟ مردم چه گناهی دارند؟

کد رهگیری معاملات املاک چیست؟

از سال 1387 طبق مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک، تمام مشاورین املاک موظف شدند همه‌ی معاملات و نقل و انتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن –(سامانه رهگیری) به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات را در اختیار داشته باشند.

اگر مردم و مراجعه کننده‌ها به مشاورین املاک از امتیازها و محاسن کد رهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کد رهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کد رهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله‌شان را انجام نمی‌دهند.

ویژگی منحصر به فرد قراردادی که در سامانه رهگیری ثبت می‌شود، بارکد دو بعدی حک شده در بالای قرارداد است. در آژانس‌های املاک، مبایعه نامه و اجاره نامه کاغذی هیچ اعتباری ندارد و مشاوران املاک از تنظیم قرارداد در این کاغذهای قدیمی، منع شده‌اند. قراردادهای جدید حاوی کدرهگیری، کاغذهای پرینتی هستند که از طریق اتصال مشاور املاک به سامانه، قابل دسترس است. این قراردادها بعد از آنکه مشاوراملاک، مشخصات معامله را از طریق رایانه و اتصال اینترنتی به سامانه، در داخل آن ثبت می‌کند، پرینت گرفته می‌شود و با حک شدن بارکد دو بعدی در قسمت بالای سمت راست آن، از پرینتر بنگاه در سه نسخه بیرون می‌آید. در بارکد دو بعدی روی قراردادها، همه مشخصات معامله حاوی نام و آدرس خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر و همچنین نشانی کامل ملک مورد معامله، ذخیره شده است و از طریق نرم افزار بارکد خوان، این مشخصات ذخیره شده در بارکد قابل رویت است.

برخی ویژگی‌ها و مزایای کد رهگیری:

• مزیت 1:

صدور کد رهگیری برای یک معامله امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ۱۰۰ درصد تضمین می‌کند. مبایعه نامه‌ای که به کد رهگیری مجهز می‌شود، دست فروشنده ملک را از انحراف یا کلاهبرداری کاملاً می‌بندد، چون به محض صدور کد رهگیری برای یک معامله، کد پستی ملک مورد معامله در سامانه سراسری معاملات مسکن که همه آژانس‌های املاک به آن متصل هستند، ثبت می‌شود و آن ملک در فهرست املاک فروش رفته قرار می‌گیرد. در این حالت، صاحب جدید ملک از نظر سامانه (و قانون) فردی می‌شود که آن را خریداری کرده است. در نتیجه در هیچ یک از بنگاه‌های املاک سراسر کشور، امکان فروش دوباره‌ی ملک توسط فروشنده اولی وجود ندارد. این ویژگی باعث می‌شود جلوی اتفاق تلخی که در گذشته در بازار مسکن رایج بود و به واسطه آن، صاحب یک آپارتمان نوساز ملک خود را در آن واحد، به چند نفر می‌فروخت، گرفته شود.

• مزیت 2:

ویژگی دیگر کد رهگیری باز دارندگی آن برای دبه کردن فروشنده است. گاهی به دلیل افزایش تدریجی قیمت مسکن، معاملات متزلزل شده و فروشنده‌ها در فاصله فایل کردن املاک تا زمان امضای قرارداد در دفاتر املاک، نسبت به قیمتی که بر سر آن با دفتر یا فرد خریدار تفاهم کرده‌اند، تردید می‌کنند و در نتیجه قیمت جدید به مشتری پیشنهاد می‌کنند. این اتفاق حتی بعد از تنظیم مبایعه نامه هم ممکن است بیفتد، به این صورت که فروشنده‌ای که با خریدار قرارداد امضا کرده، شرط حضور در دفترخانه و انتقال سند را دریافت مبلغ بیشتر از ارزش معامله تعیین می‌کند. اما چنانچه خریدار کدرهگیری داشته باشد و متن مبایعه نامه در سامانه ثبت شده باشد، به هیچ وجه امکان فسخ، دبه یا تغییر در ارزش معامله وجود ندارد و سامانه سراسری به صورت اتوماتیک مانع تغییر در محتوای مبایعه نامه می‌شود.

• مزیت 3:

مبایعه نامه‌ها و اجاره نامه‌های دارای کد رهگیری، به راحتی در مراجع قضایی و انتظامی قابل رسیدگی هستند.

• مزیت 4:

مالک یک آپارتمان اجاره‌ای اگر برای اجاره نامه خود کدرهگیری داشته باشد، به راحتی می‌تواند سر موقع و در موعد قرارداد، واحد را از مستاجر تحویل بگیرد و در صورت مقاومت مستاجر از تخلیه و واگذاری واحد، با داشتن کد رهگیری خیلی زود و سریع حکم تخلیه برای او صادر خواهد شد.

• مزیت 5:

اگر فروشنده‌ای نتواند مبلغ معامله را از خریدار سر موقع دریافت کند در حالی که واحد را تحویلش داده است، با داشتن مبایعه نامه دارای کدرهگیری می‌تواند این موضوع را پیگیری کند. برای دو طرف معامله ملکی، به محض صدور کدرهگیری توسط مشاور املاک، پیامکی از سامانه به تلفن همراهشان ارسال می‌شود که در آن، به هر یک از طرفین، ثبت معامله اعلام شده و عملاً با این پیامک، صحت کد رهگیری (یعنی: سلامت معامله) به آنها اعلام می‌گردد.

• مزیت 6:

افراد مي‌توانند هنگام خريد، با استعلام از شهرداري از واقع شدن ملک در طرح‌هايي مانند مترو، فضاي سبز و ... آگاهي پيدا کنند.

• مزیت 7:

زماني که مشاور املاک با رمز عبور و شناسه صنفي خود وارد سامانه مي‌شود، هرگونه استعلامي که توسط وي انجام شود، در سامانه به ثبت مي‌رسد. در این هنگام، اگر ملک هيچگونه مشکلي نداشته باشد، سامانه آن را به عنوان يک معامله سالم ثبت کرده و براي آن کد رهگيري صادر مي‌کند.