مشاوره حقوقی - شماره 50

پرسش کننده : آقای یاشار

تاریخ پرسش : 19 تیر 1393

متن پرسش :  با سلام و ممنون بابت اين خدمات, اجركم عندالله

1. دعوي اثبات مالكيت چيست , لطفاً توضيح دهيد.
2. اين دعوا در چه حالت و شرايطي قابليت استماع دارد؟
3. اين دعوا به طرفيت متعاملين اقامه مي گردد يا تمامي ايادي سابق؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

در دادرسي دعوي اثبات مالكيت اموال منقول و غير منقول و هم چنين اموال غير منقول از جهت اينكه به ثبت رسيده يا نرسيده باشد داراي اثرات و حالات مختلف هستند.

دعوي اثبات مالكيت در مورد اموال منقول به طور مطلق و اموال غير منقولي كه به ثبت نرسيده اند و لازم الثبت هم نبوده اند اصولاً قابليت استماع دارد و محكمه پس از انجام دادرسي چنانچه ادله خواهان را اعم از اقرار خوانده ، اسناد عادي و شهادت شهود، ساير قراين و شواهد در جهت اثبات مالكيت خواهان با منشا شرعي و قانوني كافي دانست حكم بر مالكيت وي صادر مي نمايد (ر.ک به نظريه شماره 5397/7-5/12/60 اداره حقوقي دادگستري)

مفهوم ماده 48 قانون ثبت مويد اين نكته است كه ادعاي مالكيت اشخاص در موارد فوق الذكر با ارائه سند عادي در جايي كه حكم بر اثبات مالكيت صادر نشده است ، در صورتي كه سند عادي مورد انكار و ترديد و ادعاي جعل قرار نگيرد نيز قابليت پذيرش دارد اما در مورد اموال غير منقولي كه سابقه ثبتي دارد و يا مطابق قانون ثبت لازم الثبت مي باشد. برابر ماده 22 و 48 همان  قانون ، مالک كسي است كه سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد و يا كسي كه ملک مزبور به او منتقل گرديده است و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت برسد و يا اينكه املاک مزبور از مالک رسمي به صورت ارث به وي منتقل شده باشد. با اين فرض اسناد عادي تنظيم شده در خصوص نقل و انتقال چنين املاكي برابر ماده 48 فوق الذكر درهيچ يک از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. يعني دارنده سند عادي از سند خود نمي تواند به عنوان سند حاكميت استفاده كند. ضمانت اجرايي مقررات مندرج در ماده 48 صرفاً نفي اعتبار از اسناد عادي به عنوان دليل مالكيت است و اين امر مانع از آن نيست كه اشخاص با اقامه دعوي در محكمه از طرق قانوني و شرعي معتبر مانند؛ اقرار فروشنده، شهادت شهود و غيره صحت وقوع عقد بيع را به استناد سند عادي اثبات كنند و در نهايت الزام خوانده را به تنظيم سند به منظور رسميت بخشيدن به اقدام حقوقي خود خواستار شوند. اداره حقوقي طي نظريه شماره «5397/7-5/12/60»و «3675/7-11/8/62» بر اين نكته تأكيد دارد. با توجه به مراتب فوق و مقررات قانون ثبت هرچند بر اساس رأي محكمه مالكيت خريدار املاک غير منقول ثابت شود وليكن تا زماني كه تشريفات ثبتي و تنظيم سند اجرا نشده باشد خريدار از آثار مالكيت خود نمي تواند استفاده نمايد. از جمله اين آثار تقاضاي خلع يد، تحويل مبيع و ... مي باشد. بنابراين بايد دعوي خود را به نحوي تنظيم نمايد كه در نهايت منتهي به انتقال ثبت ملک به نامش شود و به عبارت ديگر دعوي به فرض ثبوت، داراي اثر قانوني باشد. به همين دليل محاكم دعوي اثبات مالكيت را بدون طرح دعوي الزام به تنظيم سند رسمي نمي پذيرند و نسبت به  آنها برابر بند 7 ماده 84 قانون آيين دادرسي مدني قرار عدم استماع دعوي صادر مي شود.

بنا به مراتب فوق اركان دعوي اثبات مالكيت به ترتيب ذيل است :

الف) اثبات انعقاد قرارداد و انتقال موضوع قرارداد به شخص مدعي

ب) عدم مخالفت قرارداد با قوانين آمره، نظم عمومي و اخلاق حسنه، وجود شرايط اساسي صحت قراردادها: كه تشخيص اين ركن با مقام قضايي است اعم از اينكه از ناحيه خوانده به آن ايراد و دفاع وارد شده باشد يا خير، لذا دادگاه بايد رأساً رعايت اين ركن را بنمايد.

ج) عدم اثبات يكي از موارد انحلال  قرارداد از سوي مدعي يا خوانده : زيرا بعد ازانعقاد قرارداد و جاري نمودن اصل صحت، اصل بر لزوم و نيروي الزام آور قراردادهاست مگر اينكه خلاف آن ثابت شود و شخصي كه خلاف اين اصل را ادعا نمايد اعم از اينكه خواهان يا خوانده باشد، به عنوان مدعي تلقي و بايد دليل و گواه بر صحت ادعاي خود ارائه نمايد.

«بنا به مراتب فوق رسيدگي به دعوي اثبات مالكيت نيازمند يک جلسه رسيدگي است كه با توجه به ميانگين وقت رسيدگي محاكم حقوقي، مدت زمان رسيدگي يک ماه مي باشد. در صورتي كه سند عادي، مدركي اثباتي باشد و مورد انكار يا ترديد و يا ادعاي جعل قرار گيرد، حسب مورد دو يا سه جلسه رسيدگي ضرورت خواهد داشت و مدت زمان رسيدگي نيز از يک ماه تا سه ماه خواهد بود»