مشاوره حقوقی - شماره 28

پرسش کننده : آقا/خانم ح

تاریخ پرسش : 18 خرداد 1393

متن پرسش : با سلام.

وارثان يک ملک با مراجعه به اداره ثبت براي خود سند مشاع گرفته اند و مي خواهند ملک را كلاً به يک خريدار بفروشند, منتها مسئله اين است كه از نظر يكي از مالكان مشاع، اداره ثبت در نوشتن سهم چند نفر ديگر از مالكان اشتباه كرده يا حداقل مبهم نوشته ولي آنها زير بار نمي روند, اگر هم بخواهد شكايت كند خيلي طولاني مي شود. حالا اگر در مقدار درصد سهم هر يک باهم به توافق برسند و مبايعه نامه نوشته و ملک را بفروشند, آيا براي شخصي كه سندش درست بوده, بعداً مشكل قانوني پيش مي آيد يا خير؟

پاسخ وکالت دات اینفو :

بر اساس ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک :

برای رسیدگی به کلیهٔ اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان، هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم‌مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‌شود. هیأت مزبور به کلیهٔ اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزهٔ قضایی استان رسیدگی می‌نماید. برای این هیأت یک عضو علی‌البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۱)

نکته 1. هر‌گاه هیأت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه مؤثر واقع شده, آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده, ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.

نکته 2. هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسندهٔ سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد, هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

نکته 3. رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است, مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

نتیجه گیری :

فروش ملک مشاع فوق الذکر, در صورت امضاء کلیه صاحبان سهم مشاع و انتقال ملک به خریدار به صورت رسمی و ثبت آن در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی, منجر به انتقال قطعی ملک, به خریدار می گردد.

فلذا در خصوص اختلاف و اشتباهات ثبتی در تعیین میزان سهم مشاع هر یک از وراث متوفی, از سه حالت خارج نیست :

1. تقاضای اصلاح سند مشاع صادره در هیات نظارت اداره ثبت اسناد و املاک محل صدور سند مشاع.

2. طرح دادخواست حقوقی در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول (ملک).

3. توافق فیمابین صاحبان سهام, بدون هیچگونه تغییر در میزان سهم مشاع مندرج در سند صادره توسط اداره ثبت.

شما می توانید, با توافق در میزان سهم الارث متنازع فیه, و پرداخت ما به التفاوت سهم مشاعی فرد معترض, بدون تغییر در سند مشاعی صادره, اقدام به فروش ملک مزبور نمائید.

در این راستا پیشنهاد می گردد, رضایت فرد معترض را به صورت مکتوب اخذ نمائید و به وی متذکر گردید که هیچگونه حق اعتراض حقوقی و کیفری پس از انتقال ملک نخواهد داشت.

... و در نهایت براي شخصي كه سندش درست بوده, هیچگونه مشکل قانونی متصور نمی باشد و هرگونه نقل و انتقال آتی بر اساس سند مشاعی صادره توسط اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد.

با تشكر از جواب خوبي كه در http://vekalat.info/post/1193 ارائه فرموديد ولي براي واضح تر شدن براي خودم اينطور سوال را مطرح مي كنم كه فرض كنيد چهارنفر ورثه هستند كه سهم هاي واقعي و درست آنها بصورت زير است:
a=
b=0
c=%
d=25%
ولي مثلا طبق سندهاي مشاعي صادره اداره ثبت سهم نفرات c , d كمتر يا بيشتر از واقع است.
حالا اگر هر چهار نفر توافق كنند كه مبايعه نامه اي با درصد هاي سهم درست (نه آنچه از سند هاي غلط اداره ثبت استنباط مي شود) بنويسند.
آيا بعداً براي آنها ( مخصوصا آنهايي كه سندشان درست است )
مشكلي پيش مي آيد؟

شما در زمان تنظیم و انتقال ملک به خریدار, بر اساس سند مشاعی صادره از اداره ثبت, اقدام به فروش می نمائید و توافق حاصله جدید, فقط فیمابین طرفین اعتبار دارد. اداره ثبت و یا دفاتر اسناد رسمی نیز, بر اساس سند مشاعی صادره از اداره ثبت عمل می نمایند, لذا هرگونه توافق بعدی, تأثیری در مقادیر مفروض در سند مشاعی صادره توسط اداره ثبت و حقوق مشخص افراد ندارد و چنانچه قصد رسمیت به توافق فیمابین دارید, می بایست اقدام به تقاضای اصلاح سند مشاعی از طرق قانونی بنمائید.